李廷鈞地政士-永然地政士聯合事務所

永然地政士聯合事務所   常晉誠

    根據民國111年3月17日經濟日報A16記者程士華「違建屋買賣後30日內報稅」報導，房地合一查稅，「違建屋交易」也不放過，北國稅局指出，違建房屋雖然沒有產權登記，但是仍屬房地合一交易範圍，應於買賣後30日內，申報房地合一稅。

    這邊筆者為上述報導做補充給讀者們，在買賣案件中舊制(財產交易所得)中，唯有建物課徵，土地只課土地增值稅；新制房地合一稅則是建物加上土地都一併列入範圍(建物有單獨計價者則與土地加入後申報，若是無單獨計價者則直接以交易總價作申報)。在實務上也會有許多特殊個案與房地合一稅制上有許多不同出入的地方，例如：農地與農舍出售、地上權建物、未辦保存登記建物、違章建築……等，可以衍生出許多不同的問題，例如：(1)法人不得持有農舍只可持有農地，那出售時該如何申報？(2)地上權建物因沒有土地、建物權狀交易後使用權移轉是否須申報？(3)未辦保存登記建物因未登記是否在申報時只需申報土地即可？(4)違章建築是否與未辦保存登記建物一樣是否申報土地即可？

    這邊筆者告知各讀者，無論上述情況如何，只要被歸屬為新制(房地合一稅)，售出者都需在「30日」內申報完成；再來為讀者解說上述四點該如何申報房地合一稅：

1. 一般法人如持有農地買入地上有農舍者，公司都會以法人代表做農舍所有權人，不動產售出後申報方式為，法人申報農地、農舍則為自然人作為申報，而交易簽約方式也會較不相同，農地的賣金是入公司帳戶，房屋部分則是入自然人帳戶，在提供兩份資金流向交付給國稅局作為申報依據。
2. 地上權建物的交易是社會大眾最容易搞混的地方，因交易的不是「不動產所有權」而是「不動產使用權」，以致許多民眾以為不需申報，其實則不然，在房地合一稅制中，其使用權交易視同房屋交易，所以當交易後也須以房屋出售價作為申報。
3. 未辦保存登記建物、違章建築雖然都未有房屋權狀，可是在實務認定上也是需繳納「房屋稅」，所以在稅法的認定也是屬課稅範圍，在申報時如上訴所解說(建物有單獨計價者則與土地加入後申報，若是無單獨計價者則直接以交易總價作申報)。