買房取得所有權，但因前手抵押債權未塗銷，導致房產依然遭法拍 @ 李廷鈞地政士-永然地政士聯合事務所

永然地政士聯合事務所施雱文地政士

    根據108年2月18日中國時報A10版記者陳志賢所撰「付2900萬未塗銷抵押　房遭法拍」，簡姓男子為奉養年邁父母，孰料建商「正○建設」前負責人黃○峰，明知房屋已抵押銀行，卻予隱瞞，黃將房屋過戶後花光2900萬元，卻未塗銷抵押權，致簡男房屋遭法拍，損失慘重。台灣台北地檢署依詐欺罪起訴黃，請求沒收犯罪所得2900萬。
    北檢調查，正○建設2016年在仁愛路二段附近興建「正文仁愛」建案，因鄰近捷運東門、忠孝新生站、永康商圈、東門國小、中正國中，當年實價登錄每坪最高146萬元。但當時正○負責人黃○峰在2016年6月將「正文仁愛」13戶房屋及15個機械式停車位，向安泰銀貸款台幣3億500萬元。

   由於正○建設積欠新台幣(下同)2億4000多萬，安泰銀向台北地院聲請拍賣，其中簡房子扺押權台幣2600萬，簡男父母住不到1年就遭拍賣，房子去年2月遭查封，簡某因接獲法院通知，才驚覺花近3000萬買下的孝親房，已淪為「法拍屋」，控告黃某詐欺，並提告欲阻止房子遭拍賣及民事求償。檢方訊問時，黃某否認詐欺，但承認2900萬已花用，也供認告訴銀行簡某仍在貸款，認定黃某涉嫌詐欺。另法院定下月四拍簡男房子，底價台幣2313萬。

    一般人買房子除了要實際取得房屋來居住使用之外，另外一個重點就是要取得房屋的產權，也就是要到地政事務所辦妥土地及建物所有權移轉登記，取得土地及建物所有權狀，而買房子除了取得所有權之外，也要注意房屋的所有權方面有沒有設定「他項權利」。目前我國的不動產實務上，大家最經常碰到的他項權利，應該是「抵押權」了。所謂「普通抵押權」是謂債權人對於債務人或第三人不移轉佔有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。至於所謂「最高限額抵押權」；乃債務人或第三人提供其不動產為擔保，就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權，在最高限額內設定之抵押權。

    筆者以為，消費者在購屋之前，一定要詳細查閱土地及建物登記簿謄本上「他項權利部」的記載，查明該土地或房屋究竟有無設定抵押權等他項權利，如果有設定抵押權，那到底設定了幾個抵押權，接著還要查明各個抵押權的抵押權人、權利範圍、擔保權利金額、利息、遲延利息、違約金、權利存續期間等資料。買賣房產金額龐大且需注意細節繁複，建議找專業人士協助，以確保交易安全。