李廷鈞地政士-永然地政士聯合事務所

永然地政士聯合事務所 李廷鈞地政士

根據民國108年3月14日工商時報A2版記者彭瑋琳所撰「租屋族注意，包租代管定型化契約六月上路」、經濟日報A15版記者翁至威所撰「二房東條款，凶宅訊息須告知」等報導，內政部公告「包租、轉租契約」，將於108年6月1日上路，屆時包租業和房東、房客簽約內容必須符合新制，包括電費不得超收、告知凶宅訊息等，將來經營包租代管的業者，必須以「定型化契約」和房客簽約。

    內政部地政司王靚琇司長指出，2018年6月27日開始實施《租賃住宅市場發展及管理條例》，其中的包租代管，房東可以把房子交由專業經營者，再轉租給「次承租人」，這次公告「包租代管定型契約記載事項」，是和消保法有關的規定，包租業需遵守。

    此外在「押金」上，定型契約可由租賃雙方約定，但最高不得超過2個月租金總額，押金應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人交還房屋時返還。在修繕問題上，租賃住宅設備損壞時，由包租業者負責修繕，可歸咎承租人責任者不在此限；包租業者未於相當期限內修繕時，承租人可自行修繕，可要求業者償還費用，或從租金中扣除；租賃期間明訂不得少於30日。

    包租業及承租人可相互約定水、電、瓦斯等費用由何人負擔；並明訂「電費」若約定由承租人負擔時，計算基礎不得超過「台電夏季用電量最高級距之每度金額」，以避免包租業藉由收取高額電費，謀取不當利益。

    而在包租業者須承擔的責任與義務部分，包括出示租賃住宅服務業登記證、出租人同意轉租之書面文件，租賃期保持合於居住狀態，應執行日常修繕維護並紀錄，出租人有修繕必要行為時，應通知承租人配合辦理。包租業者或房客任一方逕行終止租約者，可賠償租金，最高不超過1個月。

    內政部王靚琇地政司長表示，「包租業者」當專業二房東，與房客簽署的契約叫做「轉租契約」。為防範包租業利用契約條款限制或剝奪房客應有的權益，故訂有不得記載事項，包括不得約定房客不得申報租賃費用支出、遷入戶籍、稅賦增加之負擔及稅費轉嫁等。若違反者，除契約條款無效外，得依《消保法》規定，最高還可處30萬元罰鍰，以保障租屋者權益。包租、轉租2項契約將於2019年6月1日實施，未來可提供租賃雙方更公平的交易機制，以建構房東放心出租、房客安心租屋的居住環境。

    筆者也提醒民眾，如果和房東簽訂租約，不妨可以拿內政部公布的契約範本作為參考，仔細比較房東提供的租約和範本的異同之處，並且判斷不同之處是否合理，藉以維護自身權益。筆者也認為本次「應記載事項」和「不得記載事項」的公告，對於包租業者有所規範，未來包租代管的推動，將會更順利，減少爭議糾紛的產生！

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為「居住權」是基本人權，《住宅法》中有保障，更於2018年6月27日起施行《租賃住宅市場發展及管理條例》，依該條例創設出「包租代管的行業」，此一行業與「次承租人」間的租約，也必須遵守內政部主管機關所頒布的「應記載事項」及「不得記載事項」！