李廷鈞地政士-永然地政士聯合事務所

永然地政士聯合事務所 李廷鈞地政士

    根據民國110年2月9日工商時報A8版記者林昱均「自住換屋，享四種租稅優惠」的報導，不少建商在春節推新案衝刺買氣，自住族可以趁勢規劃換屋，財政部指出，民眾個人如果為「自住」，有四種情形，可以享有租稅優惠，即：在持有稅可以享有優惠1.2%的稅率、地價稅率則為千分之2，如果打算換屋也可以適用10%的土地增值稅及房地合一優惠稅率。

    由於我國房屋稅率1.2%~3.6%，多數縣市自住屋主皆適用，部分縣市則還有提供加碼優惠，像是台北市提供全國持有一戶屋主可享有課稅現值折減優惠。

    不過享受租稅優惠，有其法定要件，如房屋稅自住優惠稅率也必須符合規定，像是台北市必須房屋居住使用未做出租，全國合計「三戶」以內可適用1.2%自住稅率，如果全國僅一戶符合北市都市計畫規定，則可以適用更優惠的0.6%自住優惠稅率。

    又地價稅一般用地為累進課徵，為千分之10~千分之55，但工業用地、加油站、停車場、公有土地為先分之10，公共設施保留地為千分之6，自用住宅用地為千分之2。

    如果是地價稅要享受自住優惠稅率，除了供個人家戶(本人、配偶或未成年子女)居住使用未做出租外，第一次必須要在地價稅開徵40日前提出申請，並且檢附戶籍和建物基地證明，經過核准每年可以自動適用地價稅自住稅率。

    至於土地增值稅的優惠部分，則是有自用住宅用地一生一次優惠，且有「優惠面積」的限制，都市土地是90.75坪、非都市土地則是211.75坪範圍內，適用優惠稅率10%。

    更特別的是，如果已經用過一生一次的土地增值稅優惠稅率，下次換屋時，如符合自住滿六年且「五年」內未做出租營業，仍可以享有土增稅一生一屋優惠稅率10%，但適用面積範圍限縮為都市土地45.37坪、非都市土地105.87坪。

    適用新制的房地合一所得稅，也有自住優惠的租稅優惠政策，如果是400萬元以下免稅，超過400萬元則適用10%稅率，不過必須連續設籍且持有滿「六年」以上。重購退稅小屋換大屋可以「全額退稅」，但大屋換小屋則可以比例退稅。

    筆者提醒民眾，自住優惠稅率在房屋稅、地價稅、土增稅、房地合一所得稅的規定均略有不同，適用前可能要先查一下法規規定確定是否符合，妥善規劃，才能符合節稅效益。

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為政府對於不動產在租稅政策，針對「自住」都有相關的優惠規定；不過適用時是有「法定要件」，符合法定要件，提出申請，才可以享受，所以民眾務必注意「四種」可以享受優惠稅率的規定，且一旦符合可以考慮提出申請，才不會錯失機會！