李廷鈞地政士-永然地政士聯合事務所

永然地政士聯合事務所　周煜倫地政士

　　根據民國110年5月2日自由時報A7版記者簡蕙如及同年5月7日經濟日報A16版記者翁至威所撰「社會住宅包租代管相關事宜」報導，內政部社宅包租代管第三期計畫開始啟動，為了符合民眾實際需求鬆綁兩大措施，提供有自宅的長者和下肢不便身障者「以屋換屋」換居服務，並全面取消房客設籍限制，目標兩年完成一萬六千戶。內政部營建署土地組歐正興組長表示，社會住宅包租代管第三期計畫5月開始受理申請，將有十五縣市開辦，第一個開辦的是桃園市，預計八月前十五個縣市全面開辦第三期計畫。六十五歲以上長者和行動不便的身心障礙者，原本的自有住宅可能因為沒有「電梯」，導致很難爬樓梯上樓，第三期計畫協調社會住宅包租代管業者，幫助他們找到適合的社宅，例如位於一、二樓的房子，或是有電梯的住宅，然後將他們原本的自有房屋釋放出來作為「社宅」出租，讓當事人也可以成為「包租代管的房東」。

　　部分年長者因擁有自宅無法申請適合居住的社宅，下肢不便的身障者也遇到類似問題，為了讓社宅更符合民眾實際需求，內政部在第三期包租代管計畫新增精進措施，啟動長者和下肢身障者「以屋換屋」的換居服務及全面取消房客設籍限制，有租屋事實就可申請。

　　立法院也正在審議行政院提出的《住宅法》修正草案，於民國110年5月6日初審通過《住宅法》修正草案，將包租代管房東的租金所得面稅額再提高到新台幣一萬五千元，同時為了降低房東被追稅的疑慮，明訂社宅包租代管租約不得作為查稅依據。此外為照顧弱勢，也將社宅弱勢的比率提高至40%。

　　為了加速推動社宅包租代管，內政部提出《住宅法》修法，已通過立法院內政委員會審查，順利送出委員會，近期可望三讀，修法包括三大重點：提供房東租金免稅額、租約不得作查稅依據、提高社宅弱勢比例。就房東租金免稅額提高方面，是依據行政院版提高到新台幣1.5萬，實施年限為五年，期年限屆期前半年，行政院可視情況延長。

　　內政部表示，經分析租金補貼及包租代管社宅租金資料，租金低於新台比1萬元的約占三成，新台幣1萬元至1.5萬元約占四成，1.5萬元以上約占三成，換句話說，將免稅額拉高到每屋每月1.5萬元，受惠房東可望從30%增加到70%，提高加入社宅包租代管的誘因。此外過去房東對於加入包租代管，最擔心自己因此成為國稅局追稅對象，此次修法特別明訂，房東所簽約的包租代管租賃契約資料，不得作為租賃所得查核依據。

　　筆者認為，政府推行包租代管的美意，是要將現有空屋，以低於市場租金包租或代管方式提供給低所得家庭、弱勢族群及照顧更多的民眾，同時也可減輕政府在興建社會住宅財政的負擔，使住宅能活化運用。現行租賃市場上存在著許多問題，像是弱勢族群租不到合適的房子、租金價格太高、承租的房子可能有居住安全風險，或是房東因為租屋管理麻煩，而將房子閒置不作為使用等問題。經政府修正住宅法案，以提高相關誘因，透過辦理社會住宅包租代管的業者，除提供房東專業服務、保障租賃關係外，也協助弱勢房客解決承租的問題，已找到合宜合適的居住環境。

　　永然聯合法律事務所李永然律師表示，事務所長期關注人民的「居住權」保障，雖然目前已經有《住宅法》、《租賃住宅市場發展管理條例》，但為了讓這件法律能更深實，有必要進行適切的修正，才能使「居住權」保障真正落實，並實現「居住正義」！

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住宅租賃及包租代管法律快易通手冊

作者‧李永然、陳淑芬、許啟龍、吳任偉、許淑玲、李廷鈞、黃志國、張雅蘋、朱萱諭、劉翊嘉、王仁炫

書號‧H146