永然地政士聯合事務所 周煜倫地政士
根據民國110年6月12日經濟日報A41版記者程士華所撰「房地合一2.0，11情況可免重稅」報導，因應110年7月1日「房地合一稅2.0」上路，財政部發布相關子法規，為避免影響非自願出售不動產的賣家遭到重稅懲罰，膳列個人有七種、營利事業有四種，合計共11種可排除適用短期交易重稅的豁免樣態。
《所得稅法》修正，該修正並將自110年7月1日起施行，最近陸續發布相關子法規，本次公告內容為個人、營利事業非自願交易房地情形等二項配套。部分交易可能是出於非自願性因素，個人及營利事業在短期內因為非自願因素必須脫手房屋、土地的情形，適用20%稅率課稅，公告相關子法規避免短期交易被課徵35%或45%重稅。
在個人方面，財政部表示，有七種非自願樣態，可以排除適用「房地合一稅2.0」。其中六種是依據舊版房地合一稅的規定，包括個人因調職及非自願離職、遭他人越界建屋、依法遭強制執行、因重大疾病或意外需支付醫藥費、持保護令避開家暴相對人，以及繼承房屋後，未經同意遭其他共有人出售房地持分等，上述六類樣態未來依然可排除適用重稅。本次為個人非自願賣房，新增第七種豁免樣態，即個人繼承取得不動產及相關房貸後，因沒有能力償還繼承到的本金及利息，必須賣房，此種樣態即便是短期出售，也屬「非自願交易」，只依20%稅率課稅。
營利事業方面財政部也公告四項非自願出售樣態，財政部指出，其中三項參考前述個人非自願出售情形，營利事業若因遭他人越界建築房屋、無力清償債務致遭強制執行，以及未經同意遭其他共有人出售共有部分房地等，屬於非自願出售。
筆者認為，「房地合一2.0」是1.0的進化版，主要是為了打擊短期投資及防止不動產炒作，以達到抑制房價的效果，購買房屋的買方如能自住，自然就不受課稅影響，財政部國稅局就實際情形，針對個人及營利事業在特別情況下，及非自願性因素持有期間在二年以內之房屋、土地，以20%稅率課稅，依財政部賦稅署台財稅字第10604686990號公告如下：
一、個人或其配偶於工作地點購買房屋、土地辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用，嗣因調職或有符合《就業保險法》第十一條第三項規定之非自願離職情事，或符合《職業災害勞工保護法》第二十四條規定終止勞動契約，須離開原工作地而出售該房屋、土地者。
二、個人依《民法》第七百九十六條第二項規定出售於取得土地前遭他人越界建築房屋部分之土地與房屋所有權人者。
三、個人因無力清償債務(包括欠稅)，其持有之房屋、土地依法遭強制執行而轉移所有權者。
四、個人因本人、配偶、本人或配偶之父母、未成年子女或無謀生能力之成年子女罹患重大疾病或重大意外事故遭受傷害，需出售房屋、土地負擔醫藥費者。
五、個人依據《家庭暴力防治法》規定取得「通常保護令」，為躲避相對人而出售自住房屋、土地者。
六、個人與他人共有房屋或土地，因他共有人依《土地法》第三十四條之一規定未經其同意而交易該共有房屋或土地，致須交易其應有部分者。但經稅捐稽徵機關查明有藉法律形式規避或減少納稅義務之安排或情事者，不適用之。
有關營利事業非自願交易房地情形，參考以上財政部公告的解釋函文，將營利事業因他人越界建築房屋、無力清償債務致遭強制執行、未經同意遭他共有人出售共有部分房地、依《銀行法》第76條或其他法律準用該條規定處分者，屬於短期內處分之情形，以上均納入「非自願交易」情形。
本次公告分別訂定個人及營利事業適用非自願因素交易房地之情形，配合「房地合一2.0」生效日，自民國110年7月1日起適用。
永然聯合法律事務所李永然律師也認為房地合一所得稅之修改，而有「房地合一2.0」之稱，自110年7月1日起施行，此次規定較「1.0」版稅率更重，交易當事人務必注意被認定為「短期交易」，而可以排除「短期交易」之適用的規定，交易當事人也在應加以注意，因這些規定可以排除被適用較高稅率而課重稅的情形！
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