李廷鈞地政士-永然地政士聯合事務所

永然地政士聯合事務所  常晉誠

    根據民國110年6月25號經濟日報A13稅務法務篇記者程士華「房地合一2.0三大形態受惠」的報導，房地合一稅2.0將在110年7月1號上路，安侯建業聯合會計事務所分析，比較新舊制差別，近年個人買賣房地案件、自地自建，以及個人提供土地與營利事業合建房屋等案件，有機會因為新制改革，而適用較優稅率。

    安侯建業稅務投資部葉建郎會計師指出國稅局一向關注「不當避稅」議題，在舊制的法規環境中，土地交易所得不課綜所稅，以往有些建商為了適用免稅，會以個人名義持有，再進行房地買賣、自地自建，甚至是與其名下的營利事業合建分屋、分售，此類樣態早已被國稅局盯上；尤其是「假合建分售」。

    對於房地產交易所得稅的舊制、新制；以及「新制」－房屋合一「1.0」及「2.0」，究竟如何，筆者在這邊為各位閱讀者補上屬於舊制(105年1月1號前取得之不動產)的一些小知識與讓各位瞭解房地合一稅1.0與2.0之間的差異與解說。

一、 甚麼是「新制」甚麼是「舊制」？

「新制」是屬於在 105年1月1號之後取得的不動產就是採用「新制」，屬於房地合一稅課稅標準(但是在105年1月1日後產生的繼承與夫妻贈與不列入，依舊沿用舊制)；舊制則是105年1月1日「之前」取得的不動產則是舊制管轄範圍。

二、 房地合一稅是否有降低稅額的可能？

有，雖然房地合一稅稅基普遍較高而且想要在上面結稅時間必須拉長達到固定的年限稅基才會降低，但是可以用以下的資料作為「成本」作為申報依據： 契稅(當初取得不動產所繳的稅單)、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費(房仲與代銷業者的服務費收據)。以上資料如果都備齊有機會可以零稅額達到只需申報免繳稅之情形。

三、 房地合一稅1.0與2.0之課稅差異與實施重點：

人不在國境之內者於修法後：未滿2年45%；超過兩年者含以上35%

在兩者互相比較下得出兩個結論，1.把高稅基的年線拉長，降低短線炒作房價之行為，配上與實價登錄2.0併同上路有望達到政府打房價決心與實現居住正義。

四、 「法人」比照「個人」課稅：

過去法人(即公司行號與XXX機構)，再未修法之前稅基都以20%為稅基座為課稅依據；110年7月1日實行新制後，法人也比照自然人辦理；之前有許多投機者為了合理逃稅，會成立法人來借此規避高稅基，政府此套措施為避免所以把法人視為自然人來課稅。

五、 增列兩點課稅標的(預售屋、營利單位股份持有超過50%、或是出資方出資高過50%)：

預售屋：因應實價登錄2.0上路預售屋全面納管，預售屋買賣交易視為房地交易也屬新制課稅範圍。為防止法人以不同方法炒作，將「特定股權交易」納入課稅範圍；「特定股權交易」是防止持有超過50％股權涉入交易炒房；除了交易的股份屬上市上櫃及股票者則不列入。

六、 下列五種交易不受影響：

1. 個人與法人非自願因素交易：上述兩種不管公司與個人只要是在「非自願」情況下(調職、遭強制執行等情況下)。

2. 個人與法人以自有土地與建商合建下分回之房屋。

3. 個人與法人參與「都市更新」與「危老重建」「取得房屋之後第一次辦理移轉」的情況下。

4. 建設公司在房屋蓋好後的「第一次移轉」給承購民眾。

    以上四點情況下維持20%稅基不更改。

5. 此房屋在自住與設籍超過六年之情形下稅基以10%不改並享有新台幣400萬以下課稅所得免稅。

永然聯合法律事務所李永然律師也認為不動產交易所得稅因政府為平抑房價，打擊不動產投機的行為，而進行修正，因而有舊制、新制，新制採用房地合一所得稅制；後來再於110年7月1日施行新修正的規定，所以，才會有「房地合一1.0」及「房地合一2.0」之分。民眾進行不動產出售之前，一定要先弄清楚，並進行「節稅」規劃，才不會在繳稅的問題發生困擾！