李廷鈞地政士-永然地政士聯合事務所

永然地政士聯合事務所   常晉誠

    根據民國110年7月22日經濟日報A13記者程士華「出售無權狀老屋，記得繳契稅」的報導。

    出售無權狀的老屋時，注意相關稅務規定，台中市政府地方稅務局官員表示，此類交易契約其實不屬於「印花稅」課稅範圍，但在「契稅」方面，因符合申報要求，依法應向主管稽徵機關主動申報。

    稅務局官員指出，有些房屋因為不符合建管規定，無法辦理建物登記，也就是因未辦保存登記，而沒有所有權狀；也可能是老房子未辦登記，因而沒有權狀，其中部分房屋可以補正程序成為合法建築物，但其他房屋卻不能向主管機關辦理移轉登記。

    台中稅務局官員表示，市面上還是有很多這一類的房屋交易情形，雖然沒有法律上的物權登記，但是建築物已經實質上移轉給買家，不過在這樣的案例中，因為沒有向主管機關登記，因此不符合《印花稅法》的課稅樣態，也就不用課「印花稅」。

    至於《契稅條例》有特別規定，即便是未辦建物所有權第一次登記的房屋，在買賣、交換、贈與、分割時，仍應由雙方當事人或代理人來申報契稅。

    在此筆者為各位閱讀者分成以下三點重點，讓各位閱讀者能簡單瞭解：

　　1. 上述所說的「未辦保存登記建物」為什麼明明沒有建物權狀，卻依舊要繳納房屋稅、契稅？首先，在地政士實務案例上常常會碰到客戶提出這個疑問，其實稅務局(雙北市稱稅捐稽徵處)的課稅依據不是看

                「權狀」，而是看房屋大小、房屋屋齡作為課稅依據，所以沒有建物權狀，稅務局也有相關資料(稅籍編號、房屋現值)，來開房屋稅、契稅稅單等。

　　2. 上述所說的稅籍編號、房屋現值一般民眾可以調閱嗎？

　　　可以，稅籍編號與房屋現值的相關資料可以去地方稅務局調閱一份叫做「房屋稅稅籍證明」。稅籍證明在各縣市都可以調閱，要調別的縣市的房屋也可以，如果是房屋所有權人只需帶身份證加印章即可；

　　　如果是代理人代為申請的話，則是代理人需帶身分證正本加上所有權人的身份證影本與印章。

　　　（備註：「房屋稅稅籍證明」在一些公證場合也可比照「建物權狀」）。

　       3.   契稅的相關課稅依據與類別：

　　　契稅的課稅依據來自「房屋現值」，契稅課稅範圍為以下六點：

　　　「買賣」、「贈與」、「占有」、「設定典權」、「交換」、「分割」，以上這六點就是契稅課稅範圍。

　　　接下來跟各位分享各個契稅稅率

  　　　（一）買賣、贈與、占有為6%

　　　（二）設定典權為4%

　　　（三）交換、分割為2%

 　   　（備註：如果要算契稅稅費是多少的話，只要把房屋現值乘上所辦理案件類別的稅基即可取得。）

　　　例如：買賣，房屋現值假設為40萬，則把40萬乗上6%即可知道稅費為多少。

　　永然聯合法律事務所李永然律師也認為沒有所有權狀的建物，即屬未辦保存登記的建物，這種建物仍是「不動產」，在交易時，除了注意「契稅」的課徵外，也應注意辦理「稅籍名義變更」，將稅籍名義人變更為「買受人」。