李廷鈞地政士-永然地政士聯合事務所

永然地政士聯合事務所 李廷鈞地政士

   預售屋實價登錄2.0查詢系統自110年7月1日起上路兩個多月來，專家指出六大漏洞，容易使民眾錯估行情，由於新制並未要求申報方主動申請變更，又以「換約不須更正資料」、「預售屋合約解約，登錄價格不用撤銷」的問題最離譜，專家認為反而恐淪為建商運用成為人為作價工具。

    實價登錄2.0系統揭露預售屋行情是自110年七月上路以來，出現顯而易見的六大缺失，由於政府並未要求申報方主動申報變更成交的資料，只要換約，解約退戶後的新資料，在交屋前通通不用重新申報，交屋後再備註轉售成交價即可。

    一般來講購買預售屋，必須在30日內登錄資料，預售屋「首次」實價登錄後，即使該戶換約、轉手，按照規定只要申報方在交屋階段備註轉售成交價即可，過程中建案兩、三年興建期成為無人可管作價空間，交屋前預售轉手資料不僅無法得知，更讓有心人士大開作價方便之門。

    市場已經盛傳有部分業者找「暗樁」先以高價登錄，之後再退戶，為建商建案行情產生「定錨價格」，原先較幫民眾解盲預售屋行情，現在反而讓消費者更加混亂。

    對此有專家建議，如果政府要杜絕買賣雙方合意作價的弊端，必須讓其中一方消除動機才能達成目的，比方說像是實價課稅的方式，墊高作價，對於買方來說不利，因為要繳交更多持有稅，才能大幅降低市價作價情形。

    另外還有許多漏洞包括「換約後不需更正資料」、「解約後登錄資訊不用撤銷」、「建案改名後更名前資料無法銜接、查詢」、「實價1.0與2.0版本無法串接」、「住宅一樓店面或透天行情無法單獨查詢」、「特殊產品交易如約定專用露台庭院無特殊載明」等，造成資訊失真。

    筆者認為，實價登錄的資訊原則是具有參考價值，但是如果有偏離市場價格太多的價格，消費者最好選擇忽略，而且每間房屋屋況、座向都有所不同，價格自然也很難完全一概而論，因此建議消費者當作「參考」就好，也不必盡信。

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為國內為了使不動產交易資訊透明化及抑制房價，但常常倉促上路，改革措施很多，但因倉促，導致常有漏洞，「實價登錄2.0」也出現這種情形，希望政府日後改革措施一定要更嚴謹及審慎！