李廷鈞地政士-永然地政士聯合事務所

永然地政士聯合事務所 李廷鈞地政士

    根據民國110年12月2日經濟日報A16版記者程士華「合建分屋，契稅申報兩樣態」的報導，地主和建商進行「合建分屋」，必須留意契稅的申報規定，台中市政府地方稅務局表示，由建商出資興建房屋，但建造執照的起造人包括建商和地主，又涉及不動產交換（互易），契稅稅率依「交換」或「買賣」差異，分別課2%或6%的稅。
    台中地方稅務局指出，依據《契稅條例》第12條的規定，建築物還沒建造完成之前，因為買賣、交換、贈與，讓其他對象擔任起造人，並且取得使用執照，到時候就由使用執照所載的「起造人」負有申報契稅的義務。

    因此實務上便是地主和建商分屋，名義上還是以地主為起造人，因此申請建照、取得使用執照再受分配取得房屋，按照這樣的分屋模式，地主是透過原有土地和建商交換取得，因此會屬於《契稅條例》規範的「交換」行為，依照稅法實質課稅由「地主」負責申報。時間點則是在主管機管核發建照之日起算60日內，向稽徵機關申報契稅。

    稅率的差異則是在於買賣、贈與契稅均為6%，但是交換契稅僅為2%，因此合建分屋涉及的「交換」行為，契稅稅率僅2%較低，但是實務上面如果契價大於被交換土地的公告現值，超過土地公告現值的部分，差額就不會被認定為是交換，而是「買賣」，就要按照6%課徵比較高稅率的契稅。

    筆者提醒民眾，如果有土地要和建商合建分屋，相關的合約最好給專業人士審約，除了合建的條件之外，合約相關的條款，有沒有對於地主在法律上面較為不利的地方，一定要跟建商爭取，法律是保護懂法律的人，如果不懂，務必請教專業人士，才不會讓自己吃虧。

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為「合建」在目前相當普遍，一般土地地主望建商合建外，在「都市更新」、「都市危老重建」也都有運用到「合建」。而「合建」也涉及稅務，不只是「契稅」，其他如所得稅、營業稅、土地增值稅…等，也會涉及，所以民眾務必注意！