李廷鈞地政士-永然地政士聯合事務所

  永然地政士聯合事務所 王映晨地政士

    根據民國(下同)113年3月20日經濟日報A15版記者翁至威所撰「預售屋轉讓，房地稅有眉角」的報導，財政部中區國稅局官員提醒，計算預售屋的的房地合一所得稅時，應以「實際出售價格」來推計可減除的費用，而非以預售屋合約總價來計算。

    自105年起實施房屋土地交易所得稅制度，房屋及土地出售時，應計算房屋、土地全部實際獲利，並減除已課徵土地增值稅的土地漲價總數額後，就餘額部分申報所得稅。又110年7月1日政府實施「房地合一稅2.0」，將預售屋及其坐落土地也納入房地合一稅課徵範圍，故預售屋買賣移轉契約訂立日之30日內須申報房地合一稅。

    而房地合一所得稅計算公式是以成交價額－取得成本－可減除費用－土地漲價總數額，計算課稅所得。其中可減除費用，包含個人交易房屋、土地所支付之必要費用，如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、換約費等，得列為費用減除，如未能提示「費用之證明」舉證，則可依據《所得稅法》第14之6條及《房地合一課徵所得稅申報作業要點》，由稽徵機關按「成交價額百分之三」計算其費用，並以新臺幣三十萬元為上限。

    預售屋容易發生錯誤申報，在誤用「合約總價」的百分之三做為可減除費用，應以「實際出售價格」來推計可減除的費用才正確。將預售屋契約轉讓，在不動產所有權尚未取得前，由受讓人概括承受原契約相關權利義務，而預售屋契約交易所需課徵的所得稅，僅按讓與人與受讓人之間，實際應支付的價額來認定，不含未來後續須支付給建設公司的價款。如有漏報或短報情事，《所得稅法》第108之2條規定，將處以所漏稅額二倍以下之罰鍰，筆者提醒民眾應謹慎注意。

    只是要特別留意，112年7月1日新修定《平均地權條例》第47之4條規定，以後的預售屋買賣契約，除了特殊情況以外，不得轉讓第三人。只有在112年6月30日前簽訂的預售屋合約才不受此轉讓限制。

    永然聯合法律事務所李永然律師表示政府自民國103年迄今為「打房」，不斷地推出各種打房措施，房地合一所得稅及之後的「房地合一2.0」2都是為此而來，民眾應注意並遵守，避免違反規定而遭補稅罰款！