李廷鈞地政士-永然地政士聯合事務所

永然地政士事務所黃興國地政士

依據民國106年4月19日經濟日報A2版宋健生、林政鋒、李珣瑛記者所撰「彰化房屋稅凍漲 中桃擬跟進」的報導，民國106年房屋稅即將開徵，彰化縣長魏明谷宣布，未來三年內將全面凍漲房屋稅，他強調，彰化縣不但不調漲房屋稅的縣市，也是全國房屋稅最低的縣市。彰化縣「開第一槍」宣布凍漲房屋稅後，包括台中市、桃園市也傾向不調漲房屋稅，高雄市也傾向僅調整地段率，房屋標準單價則變動不大；屏東縣則在民國106年起調高房屋稅，但僅針對新屋。

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依據民國106年4月11日經濟日報A16版劉懿慧記者所撰「聰明報稅／房租收入 可扣除折舊費」的報導，房屋租賃所得計算，是以全年租金收入減除該出租房屋合理且必要損耗及費用後的餘額為租金收入「所得額」。而所謂合理且必要損耗及費用，是指房屋的折舊、修理費、房屋稅、地價稅、保險費，以及向金融機構借款購屋所支付的利息等。若是納稅義務人不逐項列舉這些費用金額，也可以選擇用租金收入的43%作為「必要費用」予以減除。而土地租賃所得的計算，是以全年租金收入，減除該出租土地當年度繳納的地價稅款的餘額為所得額，不可扣除43%必要費用。

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依據民國106年4月11日工商時報A17版呂雪彗記者所撰「房東委租每年最高省稅11,568元」的報導，行政、立法協調會針對《租賃住宅市場發展條例》草案達成共識，未來租賃市場將走向專業化，委託專業服務業經營出租房屋1年以上房東，月租新台幣6,000元以下免稅，新台幣6,000至2萬元可減除必要費用53％，較現行稅法所規定的43％還優惠。內政部估算，以所得稅率適用20％房東為例，月租金新台幣2萬元，每年最高可省新台幣11,568元所得稅額。

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依據民國106年4月3日中國時報A6版朱漢崙記者所撰「逆抵押房貸 以房養老好幫手」的報導，各大行庫競相投入「以房養老」，現在老年人想要換屋，只要善用「逆向抵押房貸」，就能以每月安老金，轉換成辦理房貸時每月還款的

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依據民國106年3月31日經濟日報A2版劉懿慧記者所撰「都更條例修法 兩路並進」的報導，立法院內政委員會近日舉辦《都市更新條例》草案」公聽會，內政部花敬群次長出席時表示，我國的都更規劃須全面翻新，但仍要分階段、分類處理，因《都市更新條例》修法案六年都推不動，勢必有更複雜的結構問題以及現實壓力。花敬群次長更明確表示，為了減少爭議，將朝兩大方向前進，一是簡化審議程序，二為容積獎勵明確化。過去容積獎勵可以得到多少，都是由都市更新審議委員會的委員，從六種獎勵項目逐一評估再給予，但要給予的獎勵比率並不一定；而未來只要符合一樣項目，就可得到固定比率的容積獎勵，予以明確化。

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依據民國106年3月24日經濟日報A20版陳美玲記者所撰「三大重劃區鬧空城 房價腰斬」的報導，內政部營建署每年利用房屋稅籍資料，以及台電11、12月用電資料做相關統計，若平均用電度數低於60度的住宅，界定為低度使用（用電）住宅；該資料最新顯示，2015年桃園青埔重劃區五年內新屋共有4,778戶，占所有住宅類房屋數量七成左右，不過低度使用比率高達68.7%，高達3,732戶幾乎沒人住，堪稱「北台灣第一大空城」。除桃園青埔重劃區外，新北新莊副都心、新北淡海新市鎮也是高空屋率的重劃區。2015年新莊副都心五年新屋1,833戶，52%為低度使用，亦即953戶房子高唱「空城計」。新北市淡海新市鎮2015年五年內新屋達9,719戶，有38.4%房屋低度使用，也有高達5,471戶房屋「等無人」。景文科技大學財務金融系章定煊副教授表示，三大重劃區房屋的低度（用電）使用率飆高，顯示區域市場鮮少自住客，多數是投資性買盤，以致市場出現供過於求情況，加上後續市場餘屋量龐大，未來市況令人擔憂。

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依據民國106年3月21日工商時報A13版朱漢崙記者所撰「土銀 搶以房養老首個金融專利」的報導，金融專利的領域將延伸到「以房養老」。據了解，目前在國銀唯一發起貸款成數只要5成以下，利息全部掛帳的土地銀行，即將對此申請金融專利，這也將是金融圈首見與以房養老相關的金融「專利」問世。土銀主管指出，當初拿捏5成以下的貸款，貸款期間全程不收利息，一方面是希望老人家在貸款期間免受利息的壓力，另一方面土銀將收息與否的標準訂在5成，也是基於風險考量。土銀所以將大部分的申貸戶，貸款成數都集中在5成以下，真正的原因並非擔保品本身，而是土銀在貸款成數上，有特別放送了「5成以下可全程掛帳」的利多，亦即，只要是申貸成數不高於5成，那麼整個10幾、30幾年的「逆向抵押貸款期間」，利息可以「全程掛帳」，等貸款人往生之後，才會將利息進行全部的結算。

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依據民國106年3月21日工商時報A16版王姿琳記者所撰「房屋折舊、免稅門檻調高 今年房屋稅 有望少繳點」的報導，房屋稅可望少繳！財政部已訂定《簡化房屋標準價格及房屋現值作業參考原則》，民國106年3月初發函地方政府，調高房屋折舊率，適用新標準構造單價的房屋可因此受惠；同時，財政部授權地方政府提高免徵門檻，調幅約新台幣1,000～8,000元不等，民國106年5月報稅時就可適用。根據公式，折舊率＝（100—殘值率）／年數，也就是說，若調升折舊率，殘值率就會隨之下降。以鋼筋混凝土造房屋為例，修正前多數地方政府訂定之折舊率為1％，耐用年數60年，殘值率為40％。修正後折舊率提高為1.17％，耐用年數仍為60年，殘值率就大幅下降至29.8％，降幅約25％。

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依據民國106年3月17日經濟日報A1版潘姿羽記者所撰「老屋重建租稅優惠 大縮水」的報導，立院內政委員會近日初審通過《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，原不移轉可享終身房屋稅減半的優惠，修正限縮為「十年」，等同最長只能享有12年的房屋稅減半優惠。獎勵後的建築容積維持不得超過該建築基地1.3倍的基準容積，或是建築基地1.15倍的原建築容積。租稅優惠從「終身」大砍為「十年」，內政部葉俊榮部長於會後受訪被問及，是否擔心限縮後的租稅優惠的誘因不夠強？葉部長表示，能夠促成法案往前推，也是可以接受的方向，而且結合大家力量思考後的版本，變得更周延。

台北市有28件都更案領有「拆除執照」，但尚有5案仍未報「拆除計畫」！

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依據民國106年2月23日經濟日報A14版劉懿慧記者所撰「限制房客申報租金 最重罰30萬」的報導，租屋族省稅小撇步！房屋租賃新制民國106年上路，明定房東不可限制房客用租金扣繳綜合所得稅，否則最高可處新台幣30萬元罰鍰。財政部南區國稅局提醒，民眾應妥善保留支付租金的相關單據，以利隔年申報綜所稅時可列舉扣除。

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依據民國106年3月10日聯合報B2版邱瓊玉記者所撰「單一自用住宅 北市擬降稅優惠」的報導，為了鼓勵都更也保障單一自用住宅戶，北市計畫推出自住房地優惠3方案，方案一建議房屋稅率降為1%，方案二降低稅基，方案三則由市府補助房屋稅的1/6。財政局陳志銘局長表示，預計全市約22萬單一自住戶受影響，其中又以新屋及都更戶受惠最大。這三個方案將於居住正義論壇中討論後，再做決定。

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依據民國106年3月2日中國時報A13版黃意涵記者所撰「預售屋新制 要業者管好自己」的報導，興建完成前看不到實體的預售屋，消費爭議層出不窮，台北市地政局表示，儘管歷年均有與相關單位辦理聯合稽查，契約違規比例仍相當高，為此，台北市修正《台北市預售屋管理暨聯合稽查作業要點》，增訂預售屋買賣契約自主檢查表及預售屋定型化契約預審等2大機制，並從即日起實施，呼籲業者自主管理。

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依據民國106年2月18日經濟日報A14版林潔玲記者所撰「房地合一稅收 比預期少」的報導，房地合一新制實施至今已滿一年，根據財政部統計，民國105年房地合一申報件數共1萬5,044件，由於部分申報案件含多筆交易，所以在一件多筆的情形下，總申報筆數為1萬6,346筆，其中申報有應納稅額占比約三成五，申報無應納稅額則有六成五，自繳稅額新台幣12.4億元。。

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依據民國106年2月13日工商時報A11版記者姚舜所撰「企業集團搶進 宜蘭飯店再掀戰火 5家上半年陸續加入戰局」的報導，繼煙波飯店集團民國105年搶進宜蘭開出煙波飯店蘇澳館，以及老爺酒店集團旗下老爺行旅進駐宜蘭傳藝中心之後，宜蘭悅川酒店、力麗觀光旗下力麗威斯汀酒店、麒麟太子飯店礁溪館、寒舍餐旅集團旗下寒舍寒沐酒店、加盟雲朗觀光旗下的礁溪兆品酒店等5家，預計將在民國106年上半開始營運。同時，遠東集團在礁溪及力麗觀光集團與昇恆晶集集團在宜蘭烏石港，自然美集團在冬山河亦都有投資與建飯店的計畫進行中。新飯店加入市場營運，老飯店全力鞏固市場，再掀宜蘭觀光飯店市場大戰。

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依據民國106年2月3日經濟日報A14版記者劉懿慧所撰「地價稅清查 盯自用宅出租」的報導，各縣市政府已陸續展開地價稅清查作業，原核准按自用住宅用地優惠稅率課徵的土地，若經查獲有出租或供營業使用，除補徵差額地價稅外，可處短匿稅額三倍以下罰鍰。地價稅清查範圍是以自用住宅用地、工業用地、公共設施保留地、非供公共通行道路使用的免稅土地、公共設施保留地、有出租收益的國有土地及農業用地為主要查核對象，並將篩選面積大、變動性高者為清查重點範圍。

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依據民國106年2月3日經濟日報A13版記者郭幸宜所撰「三商銀挺都更 將自地改建」的報導，華南都更計畫有新進展。華南金董事長吳當傑表示，華南金預計3月取得子公司新北市土城區建築執照，進行自有土地都更，希望帶頭示範，力挺都更政策，目標成為公股行庫都更融資前三大行庫。據了解，華南金計畫都更的土地，是位於新北市土城區，鄰近鴻海集團的土地，該土地是由華南金集團子公司所持有，結合當居民自有土地，民國105年底已完成土地整合與相關流程，估計3月就能拿到建築執照。