李廷鈞地政士-永然地政士聯合事務所

永然地政士聯合事務所 李廷鈞地政士

    根據民國107年9月24日工商時報A8版記者林昱均所撰「母公司要申報房屋現值，列租賃收入」的報導，企業向地主租地建屋，即使租賃期間沒有給付租金，仍要計算租屋收入。國稅局指出，最常見的就是企業承租母公司土地以子公司自己名義興建房屋，租約期滿子公司才將房屋交付給母公司，母公司則仍要按「房屋的時價」計算租賃收入。

    如果企業是自己取得使用執照，不用申報契稅，但是以地主為建造執照的使用者，地主獲得房屋的時候還要額外申報6%的買賣契稅。

    南區國稅局指出，公司給付租金以租賃契約屆滿的年度作為基準，企業可能承租土地多年並在上面建廠後續歸還土地和房屋時，地主必須要按照申報當年的地租和房屋現值作為「租賃收入」。至於房屋時價，則是以房屋的帳面金額，也就是原始建造成本加上租賃期間資本支出改良、修繕費用並扣除折舊情形。

    舉例子公司在民國103年像母公司以年租金新台幣50萬元承租土地並且花費新台幣500萬元建造廠房，民國105年廠房建成然後民國107年租約到期，子公司將房屋所有權一併移轉給母公司。母公司除了民國103~107年租金收入，107年也要計算「房屋現值」，假設500萬元折舊後仍有新台幣350萬元，則母公司申報民國107年收入除了新台幣50萬元的租金之外，還要加上新台幣350萬元的房屋現值作為租賃收入。

    國稅局指出，主要是地主本來只有土地，租約到期之後又獲得一個房屋，因此房屋價值也應該算租金收入。但如果房屋建造執照申請人為地主，國稅局將認定地主從承租人獲得一房，屬於《民法》第398條規定的《互易》準用不動產買賣的規定，因此需額外課徵6%的契稅。

    筆者認為，租地建屋，地主除了「租賃所得」之外，如果租約到期，建築物約定歸地主，地主因為獲得建築物的所有權，因此除了租金收入之外仍要申報這一筆，但是可以扣除折舊，出租人魚申報所得時，要特別注意。