李廷鈞地政士-永然地政士聯合事務所

永然地政士聯合事務所 李廷鈞地政士

    根據民國108年3月11日自由時報A2版記者徐義平「都更公進民退，業界老手不玩了」的報導，耗時多年《都市更新條例》修正案，在2018年底三讀通過，卻讓推出全國第一個都更案的「都更老將」巧洋實業張敏雄董事長決定不玩了，未來只完成舊案，不再規劃新案，主因是公有土地占比高的都更案未來將以「公辦」為主，甚至有國營企業想拿回案子自辦都更，都被中央拒於門外。雖然公辦都更美其名是具有「公信力」，但可能是一阻礙都更的大石頭，且修正之後規定一定面積、比例以上，除有特殊原因之外，一律採取「公辦都更」，使地主只能等公部門執行，但公部門人力不足，只會讓都更案停滯不前。

    業界直言，以國家住宅及都是更新中心推動的包括「台電嘉興案」、「台銀圓山案」、「中山女中南側案」，還有早在金融海嘯之前推出的旗艦型都更案，都是列為優先推動八大案，每年招商都說會列為優先，但辦理時程至少超過五年，迄今都還沒有進入招商。

    巧洋實業成功整合都更案總面積超過兩萬坪，再轉售給建商開發興建，是國內都更領頭羊，也是全國第一宗都更案1993年申請內湖清白新村「大湖優境」的推手，巧洋葉文德副總證實，《都更條例》修法之後，「民間實施者」完成都更難度大增，已經停止整合新案，只求把舊案完成。

    政治大學地政系張金鶚特聘教授則認為，公辦都更規模搞很大，倒不如分區進行，讓資源有效利用，逐步讓都更開花結果，建議公部門可以多元進行，就算公有土地占比高，也不一定要走「公辦」，可以訂定相關規定，放手讓民間去執行，公私部門並進才能加速都更案的進度。

    瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析2016年發布的《台北市公辦都是更新實施辦法》，並且訂定「公辦都更」元年，實際民間參與共有寶鴻建設敦化南路案段、富邦建設復興南路、全坤建設光復南路、潤泰創新南港商三特和冠德建設的科技大樓、大直等六大案，但對建商來說，分屋比都不高多在三成以下，甚至僅兩成多，利潤被壓縮還得面對房價下跌風險，時間一久，就出現基地大的曠日廢時、基地小的獲利有限，效果大打折扣。

    對此，內政部花敬群次長強調，未來都更走向「透明、清楚、容易」，都更容積獎勵的不確定因素去除改以條列的13項為主，加上稅負有相當程度減免誘因，內政部有信心都更審議案2019年可以突破百件，將創下史上單一年度新高。

    筆者也認為，雖然未來公有地都更轉向「公辦」，但是民間企業並非無利可圖，還是可以參與政府標案，投入公辦都更。此外自辦都更也沒有完全消失，容積獎勵、賦稅減免等誘因仍在，相信仍會有業者願意投入，因此筆者認為對於未來都市更新，能不用太過於悲觀！

    永然聯合法律事務所李永然律師也提醒台灣都會區老舊房子很多，早期蓋的房子耐震力不足，有趕快「都更」的必要，政府必須增加誘因，讓民間願意加入「都更」，讓公辦、自辦都積極投入，才能解決大量老舊房子的問題！