永然地政士聯合事務所 李廷鈞地政士
根據民國108年5月31日經濟日報A1版記者鄭鴻達、翁至威「租屋押金，最多兩個月」、自由時報A1版記者李欣芳、楊綿傑、林菁樺「惡房東掰掰，三大租屋新制明上路」、中國時報a4版記者張理國「租屋新制友善房客」的報導，三大租屋新制在108年6月1日起上路，適用對象為「包租業轉租者」，未來房租的押金不得超過兩個月、房東不得禁止租戶遷戶籍且電費不得超過台電夏季電價，違者最高可以罰新台幣30萬元。
配合《租賃住宅市場發展及管理條例》2018年6月27日上路，新訂租賃契約應依新的約定事項簽訂，內政部民國2019年2月23日已經公告《住宅包租契約應約定及不得約定事項》及《住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項》自2019年6月1日起實施。
行政院院蘇貞昌院長透過line群組和臉書表示，為了保障租屋國人不再遇上惡房東，透過臉書轉發簡單易懂的「長輩圖」，宣傳新制重點。
行政院消保處指出，為了防止包租業者超收或是拒絕返還押金爭議，明定押金數額最高不得超過「兩個月租金總額」，押金於租期屆滿或租賃契約終止，承租人交還房屋時返還。
針對電費不得超收的部分，合約如果明定「電費」由承租人負擔，計算基礎不得超過「台電夏季用電量最高級距之每度金額」，避免包租業者藉此收取高額電費謀取不利益，此外房東也不得禁止租戶遷戶籍。
內政部表示，轉租的租賃新制上路後，可望創造包租業、房東、房客三贏，為了鼓勵房東將房屋委託包租業者，提供包租契約達一年以上者，房東每月可以享最高新台幣6000元租金所得免稅額，月租金6000至2萬元部分必要耗損費用以53%計算扣除額，節省的時間和金錢比自行出租還要划算。
筆者認為，隨著租賃專法和租屋新制上路之後，預估把房屋交給包租業者管理出租者會越來越多，對房客而言未來越來越有保障，而房東及包租業者也要注意相關的規定，才不會不小心觸法。
永然聯合法律事務所李永然律師認為包租業者進行轉租時，所使用的租賃契約必須遵守契約必須遵守應記載及不得記載事項，才不會違反規定。
租賃住宅市場發展及管理條例（以下簡稱本條例）第三條第五款規定，租
賃住宅包租業（以下簡稱包租業），指承租租賃住宅並轉租，及經營該租
賃住宅管理業務之公司。租賃住宅之出租人，若反覆實施出租行為，非屬
偶一為之者，即屬消費者保護法所稱之企業經營者，其與包租業所簽訂之
包租契約，非具消費關係，無該法關於定型化契約規定之適用。
另考量不定期租賃關係，租賃雙方均會承擔隨時終止租約之風險，不利於
建立穩定之租賃關係，且較不符合國人多數使用定期租賃之習慣，故出租
人與包租業使用之住宅包租契約不適用不定期租賃。又依本條例第五條第
一項規定，租賃契約非具消費關係者，其應約定及不得約定事項，由中央
主管機關定之，內政部爰依本條例上開規定訂定「住宅包租契約應約定及
不得約定事項」，共三十點，其中應約定事項二十三點，不得約定事項七
點，要點如下：
一、應約定事項：
（一）租賃標的、租賃期間、租金約定及支付。（第一點至第三點）
（二）押金約定及返還、租賃期間相關費用之支付、稅費負擔之約定。
（第四點至第六點）
（三）使用租賃住宅之限制、修繕、室內裝修。（第七點至第九點）
（四）出租人之義務及責任、包租業之義務及責任。（第十點及第十一
點）
（五）租賃住宅部分滅失、提前終止租約之約定、租賃住宅之返還、租
賃住宅所有權之讓與。（第十二點至第十五點）
（六）出租人提前終止租約、包租業提前終止租約、出租人提前終止租
約之處理。（第十六點至第十八點）
（七）遺留物之處理。（第十九點）
（八）履行本契約之通知、其他約定、契約及其相關附件效力、當事人
及相關人員基本資料。（第二十點至第二十三點）
二、不得約定事項：
（一）不得約定廣告僅供參考。（第一點）
（二）不得約定次承租人不得遷入戶籍。（第二點）
（三）不得約定應由包租業負擔之稅費，轉嫁由出租人負擔。（第三點
）
（四）不得約定免除或限制民法上出租人故意不告知之瑕疵擔保責任。
（第四點）
（五）不得約定出租人須繳回契約書。（第五點）
（六）不得約定本契約之通知，僅以電話方式為之。（第六點）
（七）不得約定違反強制或禁止規定。（第七點）
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