文◎莊曜隸律師
小明名下一間位於新北市永和市區的舊公寓二樓，興建於民國（下同）71年，無電梯。近日某建商於鄰地興建住宅大廈，因工程上之疏忽，導致該舊公寓之地基遭掏空、塌陷，小明急著向建商求償。試問：小明除了向建商求償外，是否得申請適用《都市危險及老舊建築物加速重建條例》享有相關之建築容積獎勵、放寬建蔽率及高度限制、賦稅優惠等？
有關於哪些建築物可以申請適用《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（下稱「危老條例」），依「危老條例」第3條、《都市危險及老舊建築物加速重建條例施行細則》（下稱「危老條例施行細則」）第3條之規定，必須符合下列要件：
一、房屋必須位於都市計畫範圍內。
二、非經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值。
三、符合下列條件之一之合法建築物：
經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。
經結構安全性能評估結果未達最低等級者（指依危老條例第3條第6項所定辦法進行評估，其評估結果為初步評估乙級）。
屋齡三十年以上，經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益（指經危老條例第3條第6項所定辦法進行評估結果為建議拆除重建，或補強且其所需經費超過建築物重建成本二分之一）。
屋齡三十年以上，經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且未設置昇降設備者。
上開規定所稱「屋齡三十年以上」，其屋齡之判斷，依危老條例施行細則第2條規定，原則上係以領得建築物使用執照之日起算，至向主管機關申請重建之日止，例外因各地方政府實施建築管理前建造之建築物而未能取得使用執照之情形，以下列文件之一認定建築物興建完工之日起算：
一、建物所有權第一次登記謄本。
二、合法建築物證明文件。
三、房屋稅籍資料、門牌編釘證明、自來水費收據或電費收據。
四、其他證明文件。
本件小明名下之該舊公寓二樓係位於都市計畫區內，倘未經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值，因尚未設置電梯，只要合於「屋齡三十年以上，經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準」或「經結構安全性能評估結果未達最低等級者」，或「經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者」，即得適用危老條例，擬具重建計畫，取得該公寓全體住戶之同意後，向新北市政府都市發展局申請重建（危老條例第5條參照）。（本文出自《危老及都市更新法律實務手冊》，作者為永然聯合法律事務所高雄所執業律師）
文章連結：建商施工疏忽致住家地基遭掏空 我能申請「危老條例」哪些優惠？
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台灣都會區老舊房子太多，且早期「公寓」沒有電梯，老人家上下樓梯苦不堪言，對於老舊房子，政府原本努力推動「都市更新」，後來發生「文林苑」案，遇上釘子戶，都市更新大受影響。加上《都市更新條例》（以下簡稱「都更條例」）因大法官會議釋字第709號解釋，認為有部分條文違憲，為此該條例修正草案送入立法院進行修正，都市更新即進入牛步化階段。
據統計，全國住宅總量屋齡三十年以上老屋約為384萬戶，二十年後更將高達740萬戶。高齡少子女化社會，對於無障礙居住環境之需求日殷。當「都更條例」違憲，進入修法階段，造成都更案件受限時，為了加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物之重建，改善居住環境，提升建築安全與國民生活品質，於是立法院於立法院三讀通過《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（以下簡稱「危老條例」），總統也於民國106年5月10日公布，並且自同年5月12日起施行。而卡關多年的「都更條例」，也終於經立法院三讀通過，並由總統於民國108年元月30日公布施行，新修正的條文則自民國108年2月1日起正式生效。
在「都更條例」修正公布前，「危老條例」是老舊房屋的最佳選擇，快速、簡便，老屋重建，不但住得安心，價值也翻倍。隨著「都更條例」修正公布，在「都更條例」與「危老條例」間，民眾可就一頭霧水了，兩者的目標一致，都是老屋砍掉重練，但又好像有所區別。
申請門檻和面積是「都更條例」與「危老條例」兩者最大的不同之處，危老重建的申請門檻比較低，只要符合三十年以上、房屋有安全之虞，或是無電梯者，都可以申請，申請面積沒有限制。但都更的面積至少要在1,000平方公尺以上，且需位於都市更新地區或都市更新單元。所以面積小的基地適合走審核速度快、門檻較低的危老整建。若面積夠大，則適合採用都更模式，因為可以享有較高的容積率。
老屋砍掉重練，已在民眾心中產生共識，但對都更案的印象總停留在過去被騙、被剥削的疑慮中，而建商也卡在「釘子戶惹不起」的關卡裡，兩者對老屋重建是又愛又怕。在老屋重建漸漸成為趨勢，加上安全的考量、都市建築腹地日漸減少，為了讓民眾了解「都更條例」和「危老條例」，維護自身權益，同時不再視老屋重建為怪獸，永然聯合法律事務所所長李永然律師特別企劃《危老及都市更新法律實務手冊》，不僅率領永然聯合法律事務所台北所、桃園所及高雄所律師、永然地政士聯合事務所李廷鈞地政士共同執筆，解說老屋重建應有的認識及相關事項，同時也邀請實務上推動危老重建的台北市危老重建工作站內湖AIT站李文嬌站長分享推動心得，協助民眾了解老屋問題，解決老屋危機。本手冊共分三大部分：一、危老重建篇；二、都市更新篇；三、危老重建與都市更新稅賦篇。
《危老及都市更新法律實務手冊》由永然法律基金會與台北市危老重建工作站內湖AIT站、21世紀不動產內湖AIT店捐印。欲索取者，請來函附上11元中型回郵信封（16cm×22cm以上），註明手冊名稱，寄台北市中正區羅斯福路二段9號7樓永然法律基金會收即可。索取1本回郵11元，索取2本回郵16元，索取3本以上請參考永然文化網站！
作者：李永然、鄭惠秋合著
出版日期：2019/08/ 七版
書號：1A39-5
定價：360元
投入不動產開發業務，不能沒有縝密的運籌帷幄。合建，是建商撙節土地成本的重要手段，但相對的，合建往往存在許多錯綜複雜的問題，包括土地的取得方式、合建契約的性質、各種不同合建型式的稅務規劃、不動產登記……。推案當中，建商亦常採取「預售」以靈活資金的調度，然而預售房屋買賣的糾紛，卻又常常居高不下。站在龍頭產業激越的浪頭上，專家教您從法律、地政、稅務的角度切入，從容備戰，贏得漂亮的一擊！
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