李廷鈞地政士-永然地政士聯合事務所

房地合一：持有兩年內出售課45%重稅。

實價登錄：揭露至門牌，預售屋也要申報。

永然地政士聯合事務所  常晉誠

　　根據民國110年6月27日經濟日報A10記者翁至威的報導，打炒房新制上路，房地合一2.0、實價登錄2.0等兩大新制都已於7月1日正式施行，房地合一稅是拉長短期持有期間，持有兩年內出售就要課45%重稅，並納入企業預售屋交易；實價登錄新制則是揭露至門牌，且預售屋也要申報。

　　建商、業者日前不斷疾呼打炒房新制延後，全國商總賴正鎰主席表示，營建業售疫情影響已經「送急診」，呼籲房地合一2.0、實價登錄2.0等應延後一年實施。不過財政部、內政部對此回應仍按原定7月1日上路，抑制炒房歪風。

　　房地合一2.0新制是延長短期交易時間，持有兩年內出售要課45%稅率，逾兩年、未逾五年適用35%稅率，並將營利事業交易房地，以及預售屋及特定股權交易等，都納入房地合一機制。

　　房地合一新制目的在於打「炒房」，但為避免「錯殺無辜」，因此修法條文《所得稅法》第14條之4、第24條之5，分別針對個人、營利事業因財政部公告的非自願因素交易持有時間五年內的房地，可免除重稅，稅率以20%計算。

　　所謂「非自願因素」，財政部已公布相關子法。個人方面共有七種，包括因調職及非自願離職、遭他人越界建屋、共有房地非自願交易、遭強制執行、因重大疾病或意外需支付醫藥費、持保護令避開家暴相對人、繼承取得不動產及房貸後卻無力償還本金及利息而需賣房償債。

　　企業方面則有四種，土地遭越界而出售、遭強制執行、共有房地非自願交易、銀行依《銀行法》規定在四年內處份。

　　至於實價登錄2.0則有門牌地號完整揭露、預售屋需申報、賦予機關查核權、禁止紅單轉售、預售屋契約納管等五大變革，盼即時揭露不動產成交資訊，杜絕炒作。

　　內政部表示，實價登錄新制時施後，將預售屋交易資訊全面納管且即時申報，並將紅單較易納入管理且禁止轉售，違者最重可處新台幣100萬元罰鍰。

　　再來，筆者為各位解說兩項新制政策裡推行重點與實施方針，是否能有效達到打房功效。

　　在此次兩個新制中其實有部份是可以有相關性的，例如：房地合一稅1.0時期「預售屋買賣」不列入課徵對象，但在此次預售屋也被列入課稅範圍，並且購入預售屋時就需由建設公司、代銷業者先登錄實價登錄一次，再由地政士辦理過戶移轉時再登錄一次以確保價金是否有變動。　　由上述圖表可見無論是由法人(公司、XXX機構)或是自然人去承購或是出售不動產(包含預售屋)，現在的交易資訊都要在過戶時登載實價登錄，交易資訊一切透明化，一方面民眾可在選購時參考當地不動產的行情與市價避免受騙。

　　由此可見此次兩個新制同時上路，就是避免投機者藉由法令不完全時期鑽漏洞賺取不當之暴利，所以政府為表達打壓炒房決心，本當在疫情時期延後上路的新制堅決已在110年7月1日正式上路。

最後筆者給各位閱讀者一個小叮嚀，當有承購不動產時請把當時的消費依據(地政士費、房仲與代銷業務費用、稅單等資料保留起來)可做為日後如需出售不動產時申報房地合一稅的「成本」依據；如有遺漏者可致電去當初辦理您不動產過戶案件之地政士詢問是否有備份資料。

　　永然聯合法律事務所李永然律師對於政府有決心抑價房價是看得出來，只是所用的方法不一定真能對症下藥，政府不斷斷地打房，但房價依然不斷地升高，而且愈來愈多人望屋興嘆，社會「貧富差距」日益擴大，年輕人的心情相當沉重，希望政府能真用心，不要閉門造車。