永然地政士聯合事務所 常晉誠
根據民國110年8月28日聯合報A6記者游智文「房屋交易總價含仲介費 要實價登錄」的報導，該報導針對實價登錄資料是否包含仲介費？目前有些個案有，有些則沒有。由於包含仲介費，將拉高價格百分之四至六，足以影響行情判斷，也讓購屋人很困惑。內政部因此「公告」，要求仲介業者若申報交易總價包含仲介費，應加以註明，以避免個案藉由裝潢家電等費用墊高房價情事。
內政部的公文在110年8月25日發出後，部分業者以為仲介費要全部都要申報，等於佣金全揭露，不僅可能帶來糾紛，也會影響仲介斡旋彈性空間。但內政部表示，只有在交易總價內含仲介費、裝潢等費用時，才應一併申報註明該費用，仲介費用若是在交易總價另外計算收取，則不用申報註明。
內政部表示，民眾買賣房屋的交易總價，主要包括房屋土地及車位的價格，但實務上可能會有一些的特殊交易情形，例如會將裝潢家電費、仲介費、土地增值稅等「內容」在總價之中。
在上述報導中，記者提出因為在買賣交易中申報實價登錄把仲介費等列入之情事，筆者在此為各位做下述分析，做為一般民眾在參考實價登錄時發現價位與市場行情不符的情況該如何辨別？
為何會有俗稱「特殊交易情形」？
1.首先在上述報導中仲介費一併申報、裝潢家電費、仲介費、土地增值稅等「內容」在「總價」之中；這都是屬於在買賣雙方簽立契約書之時，在合約書中有一條「特別約定事項」也稱「特約事項」，雙方達成除了合約書上的條款另外達成某條件的共識，例如：土地增值稅本應由賣方繳納，協商後由買方繳納、只賣房屋或土地其一的交易、為了節稅金雙方協議交屋日延後……等綜合情況。
2.參考實價登錄時發現超過「市場行情」時如何辨別？
在上述第1點中提到，因為交易有許多不同的形式來形成，所以再做參考依據時先瞭解附近行情之外，再注意多出來的價金是否為正常數值。
3.在實價登錄裡，如果有遇到因為特殊交易等情況造成金額上升時，在申報時除了加上買價之外，也要特別注意標示出原因為何，否則會有「登報不實」的可能，會被主管機關依法裁罰並限期改善，如未更正會累次裁罰這點要這需特別注意。
永然聯合法律法律事務所李永然律師也提醒不動產買賣實價登錄已實施一段時間，現在不僅「成屋」買賣，連「預售屋」買賣也要登錄。進行登錄除了注意法律規定外，也要注意主管機關的函釋，避免造成錯誤！
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