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  據近日內政部指出,近期部分預售屋購屋消費者反應建商有「逾期完工不給付遲延利息」的情形,或以「申請建照展期」作為預售屋順延完工的理由,原因乃是與近年來因建材成本上漲、缺工等有關。而「逾期完工不給付遲延利息」或「建照展期」是否為法律所容許或符合買賣契約,即與建商及購屋消費者間的權利、義務息息相關。

  比較行政院公共工程委員會109年4月至111年4月的「大宗資材市場價格彙整表」,可明顯觀察到同期建材價格相較於去年、前年已大幅增長數成,預售屋建築過程中建材的成本當然也不可同日而語;而國內受疫情影響,營造業缺工情形,同樣受到業界關注;為此,勞動部勞動力發展署還自110年年底以來,更以每月舉辦「工班媒合會」的方式,嘗試改善國內營造業普遍存在的缺工問題。但近年來新冠肺炎疫情的「連夜雨」,則加劇了以上兩項營造要素的短缺。

逾期完工可能產生的法律效果

  整體而言,建材價格日漸上揚、缺工等問題均造成國內建商營造成本增加,進而影響了營建工程進度。作為負擔高額建築成本的建商,自然會希望在此種外在條件影響下,整體施工能存在一定的緩衝時間,以期減少可能的虧損,導致部分預售屋逾期完工或透過將建照展期以順延完工時間的情況。

  首先針對「逾期完工」的法律問題進行探討。依據《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第12條規定,建商應於預售屋買賣契約內明文記載「開工及取得使用執照期限」,此條「應記載事項」規範的目的,在於確保建商須如期完成預售屋工程,並使購屋消費者能如期順利辦理過戶與交屋。若逾越相關期限延遲完工或延遲交屋,建商依上述規定,也將受到遲延利息、懲罰性違約金或其他《民法》規定(如遭購屋消費者解除契約)的不利益。

  筆者認為,在《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》的規範,與預售屋買賣契約的拘束下,倘若建商任意地因建材價格或缺工的原因而自行順延履約期限,甚而在遲延履約後不給付遲延利息,將造成已支出鉅額款項的購屋消費者無所適從,更無從保障購屋消費者的權益。因此,建商自不得任意遲延履約或不給付遲延利息。

申請建照展期可作為順延工程進度的理由嗎

  其次,則是建商刻意申請建造執照展期的法律問題。若建商考量將建造執照「申請展期」,作為主張合法順延預售屋取得使用執照或完工的理由,並以此向購屋消費者主張並未逾期完工交屋,表面上來看,似乎有其根據;然而,依據《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第12條但書規定,建商想要「合法順延開工、完工、取得使用執照期間」的情況,僅限於「因天災地變等不可抗力的事由,致賣方不能施工者,其停工期間」、「因政府法令變更或其他非可歸責於賣方的事由發生時,其影響期間」,則有待斟酌。

  如果建商要藉由申請建照展期,而卸免遲延責任,由於上開前提的兩項事由均屬於對建商有利的事實,無論在訴訟中或前階段消費申訴時,依法都須由建商負舉證與說明的責任;再者,建商若僅單純主張建材價格上漲、缺工或已將建照展期作為順延工程期間的理由,容易被認為是建商在設計建案、與消費者締約及施工前即應審慎考量、評估的工程風險,建商自應依據其對於風險的預期抓準工期。因此,若要說服消費者、主管機關與法院認為以上事由屬於不可抗力、非可歸責於建商的合法順延期間事由,恐有一定難度。

  幸好,內政部已於111年5月21日新聞稿明示所謂「建照展期」僅作為一種行政管理措施,並不影響建商與購屋消費者間簽訂的民事買賣契約的效力,也指出其應不等同上開但書規定所稱的「因天災地變等不可抗力的事由」或「因政府法令變更或其他非可歸責於賣方的事由」,故縱使將建照展期,建商原則上仍需恪守「預售屋買賣契約」約定,按時履行工程。

  另外,內政部身為政府機關,更應細緻地向建商及消費者說明主管機關的認定標準,以使大眾能預先確認主管機關的尺度。若「建照展期」的原因出自於天災地變或其他不可歸責於建商的事由,仍可能符合前開《應記載及不得記載事項》的規定,而得合法順延工程期間。總而言之,建商萬不可認為只要在行政程序上合法展期,就一定可以規避履行預售屋買賣契約各項期限義務,更不可隨意以此為由,而要求消費者無條件接受順延。

  我國近年來面臨建材成本上漲、缺工的情形,且在《消費者保護法》、《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》的規範下,筆者建議,建商在銷售預售屋時仍應未雨綢繆,正確認識相關法規及預售屋買賣契約約定,並適當評估進行預售屋工程中各項要素的風險,避免因外在因素或者對於法律、契約約定的錯誤認知而造成自身違約,甚至遭受行政機關依《消費者保護法》相關規定處罰;而購屋消費者除了在購屋前選擇信譽良好的建商,並了解建商工程實績外,也應審慎評估自身財務條件及外在房市、大環境因素的影響,避免原本應成為人生樂事的購屋,意外成為未來法律紛爭與煩惱的源頭。

文章連結:預售屋逾期完工於法何解

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