李廷鈞地政士-永然地政士聯合事務所

永然地政士聯合事務所 李廷鈞地政士

    根據民國114年3月3日經濟日報B3版記者胡順惠所撰「房地合一自住優惠，三要件」的報導，房地合一稅 2.0 針對房產交易訂定了不同的稅率，以抑制「短期炒作」，並提供自住房地優惠，讓真正有自住需求的民眾能夠享有較低的稅負。根據財政部台北國稅局官員的說明，民眾出售適用房地合一稅制的不動產時，只要符合特定條件，就能享有新台幣(下同)400 萬元的免稅額，超過免稅額的部分則適用 10% 的優惠稅率。然而，這項優惠並非所有人都能適用，依法須滿足三項條件才能適用，否則仍須按一般規定課稅。

    首先，納稅人或其配偶、未成年子女必須在該房屋設有戶籍，且連續居住滿六年，才能符合資格。許多民眾誤以為只要直系親屬設籍即可，例如讓父母或已成年子女遷入戶籍，但這樣的做法並不符合規定。其次，出售房屋前的「六年」內，該房屋不能作為「出租」、「營業」或「執行業務」用途。最後，納稅人及其配偶或未成年子女在交易前「六年」內，不能曾經申請過相同的優惠。

    若不符合上述條件，則必須依房地合一稅 2.0 的一般稅率繳稅。根據規定，持有房屋未滿「兩年」就出售的，適用 45% 的稅率；持有「兩年至五年」內出售的，稅率為 35%；只有持有超過「五年」以上，才有可能適用 20% 以下的稅率。因此，若符合自住房地優惠，不但可享 400 萬元免稅額，超過部分也僅需以 10% 計算，相較一般稅率可節省不少稅金。

    國稅局官員提醒，申請優惠時須特別注意戶籍的認定，避免因誤解而錯失減稅機會。擁有換屋需求的民眾應提前規劃，確認符合自住條件，才能有效降低稅負。

    筆者提醒民眾，房地合一稅 2.0 透過 不同持有「年限」與「稅率」設計，防止「短期炒作」，同時提供 符合條件的自住者稅負減免。想要適用 400 萬元免稅額與 10% 優惠稅率，納稅人須滿足戶籍、未出租營業或執行業務、未曾適用優惠 三大條件，否則仍須依一般稅率課稅。許多民眾因 誤解戶籍規定，導致無法享有優惠，例如僅讓成年子女或父母設籍，或未連續居住滿六年。因此，在規劃房產交易時，應提前確認持有年限、戶籍登記狀況及是否曾使用優惠，避免因條件不符而增加稅負。自住房地優惠雖有利於換屋族群，但必須嚴格符合資格，民眾應謹慎規劃，以免錯失減稅機會，有不懂的地方也可以請教專業人士或委託由專業人士代為申報，才不會花冤枉錢！

    永然聯合法律事務所李永然律師也提醒民眾政府自民國103年起一直強調打房，但毫無成效，房價越來越高，「持有稅」也越來越重，民眾議定要更注意「節稅」，才可以為自己省荷包！