李廷鈞地政士-永然地政士聯合事務所

永然地政士聯合事務所 劉芝容地政士

  依據民國107年9月5日聯合報B1版祁容玉記者所撰「新北擬自治條例 社會住宅、包租代管可享租稅優惠」、邱瓊玉記者所撰「北市查水表清空屋 包租代管獎勵」的報導，新北市到民國107年底將增至5619戶「社會住宅」，日前內政部徐國勇部長呼籲新北市應將社會住宅的房屋稅和地價稅歸零。新北市府市政會議通過自治條例草案，擬將「社會住宅」房屋稅、地價稅率減半、包租代管減30%，公益出租人則按自用住宅稅率優惠，但不會歸零。

  新北市府強調，社會住宅租金依《住宅法》，原本就低於市場行情，新北市自行興建的社會住宅同樣要繳稅，成果也納入中央政績。新北市市政會議通過《新北市興辦社會住宅及公益出租人出租房屋優惠地價稅房屋稅自治條例》草案，提供優惠稅率，但地方政府興辦社會住宅要負擔大量成本，而房屋稅、地價稅是地方政府重要收入，故社會住宅稅率不宜完全歸零。

  新北市稅捐處陳正輝副處長解釋，法條規定若是政府興辦的社會住宅，房屋和地價稅率減半為1.2%和千分之5，若是包租代管，稅率減少30%；若將房屋出租給有領租金補貼和身心障礙租金補貼者，就是「公益出租人」，地價稅則可享自用住宅稅率，房屋稅則在住宅法中已規定折半。

  但草案於民國107年5月間送新北市議會曾被退回，此次經微調後再送議會恐趕不上選前審議，屆期後民國108年還得重送。他說，自治條例若通過，會回溯至民國106年1月13日執行。

  而台北市為鼓勵民眾釋出閒置房舍，祭出「包租代管」、「查水表清空屋」兩大政策，一方面透過包租代管，以降低地價稅、房屋稅等方式獎勵房東，截至民國107年9月4日已成功媒合394件物件。另一方面則以「用水度數」認定是否有居住事實，至今已查出一萬多戶空屋，改課徵2.4％、3.6%非自住稅率。

  此外，稅賦部分，房屋所得有台幣1萬元可以免稅，租金所得必要耗損減除比率可以自43%提高至60%；房屋稅適用自用住宅的稅率為1.2%，地價稅則從千分之10降到千分之2。

  筆者認為，「社會住宅」主要出租對象就是弱勢團體，若還要負擔房屋稅與地價稅的話，成本過高，租金調降幅度不高，弱勢團體可能還是住不起。建議地方政府多方考慮、衡量情況，或是根據狀況的不同，分別訂定優惠稅率或免稅，讓弱勢的承租方真的受惠，地方財政也不至於一下子少了一筆收入而陷入困難。

  永然聯合法律事務所李永然律師則認為《住宅法》自民國101年12月施行迄今，目的是為保障人民之「適足住房權」，我國更自民國107年6月27日起施行《租賃住宅市場發展及管理條例》，這些法律的施行，都是為保障人民之「適足住房權」，現在地價稅、房屋稅稅率優惠也是為達成此一目的，希望各地方政府能予以共同配合，俾達成目標。