李廷鈞地政士-永然地政士聯合事務所

文/張則君

　　近來年，房價不斷高漲，已成為民怨之首，高額的房價及物價，間接促成年輕世代不婚不生的現象，對於我國未來的發展有著嚴重的影響。為了加強抑制房價的力度，政府於今年（民國112年）7月1日起，推出新修訂的《平均地權條例》，除限制「私法人」購買住宅房屋外，對於購買預售屋及新成屋，在轉讓過程當中也有所限制，甚至針對民眾檢舉炒房提供獎勵措施，希望能儘快展現打房的效果，新法上路，影響甚巨，民眾應該多加了解相關法律規範，以保障自身權益。

高房價已成民怨之首，政府需重視解決

　　台灣房屋價格屢創新高，依據內政部發布今年（民國112年）第一季全國及六都房價負擔能力指標，全國房貸負擔率41.1%，房價所得比為9.72倍，台北市的房價所得比更高達15.22倍，也就是說要超過15年不吃不喝，才能在台北市買到一間房子。在現今低薪高房價的時代，想要買個安身的「家」，是何其困難的事；於是年輕世代開始覺得自己無法負擔房價，間接產生不婚不生的「躺平」心態，「少子化」的現象將嚴重影響國家未來的發展，「高房價」已然成為政府不得不面對的重大議題。

　　房價高漲，除了因時間演進而自然成長外，更多是有心人投機炒作而成。尤其近幾年來，許多投資客揪團炒房，看準預售屋與新建成屋炒作空間大，利用換約哄抬牟利、散播不實資訊影響價格等亂象叢生，「私法人」又在無居住需求下，以住宅做為資產配置與投資標的，嚴重影響不動產市場交易與真正想要購屋民眾的權益，導致一般民眾無力買房，只能望屋興嘆。

　　政府多年來為了引導不動產市場正常發展，防止「私法人」投資炒作，防杜虛報價格，阻斷契約轉售牟利等行為，一直著手在制定各類的打房措施，從實價登錄；提高房屋稅、地價稅；限制貸款措施，到實施「房地合一1.0」及「房地合一2.0」；開徵「囤房稅」、「囤房稅2.0」等等，目的都是希望能阻止房地產炒作，但成效不彰，房價被愈打愈高，民眾對於高房價現象已忍無可忍，為了平息民眾怒火及找回年輕人的支持，政府近期又推出升級版的打房政策——新修訂的《平均地權條例》，希望藉由此條例及相關子法上路，能成功遏止不斷上升的房價。

《平均地權條例》修正上路，五項重點打炒房

　　依照內政部表示，此次《平均地權條例》修正的重點有以下五項重點：

　　一、限制換約轉售：預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部公告的特殊情形外，不得讓與或轉售第三人；建商也不得同意或協助契約讓與或轉售，違規者均可按戶棟處罰新台幣50萬至300萬元。

　　二、重罰炒作行為：明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，或是以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作，都可按交易戶（棟、筆）數處罰新台幣100萬至5,000萬元，經限期改正但未改正者，並可連續處罰。

　　三、建立檢舉獎金制度：民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為，可檢具證據向縣市政府檢舉，如經查證屬實，將從「實收罰鍰」中提充一定比率金額作為獎金。

　　四、管制私法人購屋：增訂「私法人」購買住宅用房屋許可制規定，並限制取得後於五年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。

　　五、解約申報登錄：預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於30日內申報登錄；違規者將按戶棟處罰新台幣3萬至15萬元。

律師、地政士攜手解說新修訂《平均地權條例》

　　永然聯合法律事務所所長李永然律師執業40多年，接觸過無數的不動產法律案件，他表示：「一般民眾對於房價高漲的原因，多歸咎於有心人的投機炒作，此次修正的《平均地權條例》明文禁止三種不動產炒作行為的態樣，即：一、以電子通訊、網際網路、說明會或其他傳播方式散布『不實資訊』，影響不動產交易價格；二、與他人『通謀』或『虛偽』交易，營造不動產活絡的表象；三、自行、以他人名義或集結多數人違規銷售、連續買入或加價轉售不動產，且明顯影響市場秩序或壟斷轉售牟利。這些都是揪團炒房投機客常見的炒作手法，現在有了法律規範，對於涉及炒作不動產的行為人也有相關法律責任，而且檢舉不動產炒作行為可以獲得『檢舉獎金』，希望藉此阻止炒作不動產價格。修正後的《平均地權條例》已自今年7月1日起施行，建議民眾或不動產業者（建設公司、代銷業者、仲介公司……）切勿再有炒作行為，以免遭到檢舉受罰，得不償失。」

　　永然地政士聯合事務所李廷鈞地政士則說明新修正的《平均地權條例》對於預售屋實價登錄規定的改變與影響：「以往『實價登錄』在預售屋這部分，最讓人詬病的地方就是登錄的價格不及時，建商都是在取得使用執照後登記給承購戶時才把價格一次做登錄，預售屋從開始銷售到交屋往往已經過了三到五年，其價格已經不具有參考性。且預售屋銷售出去之後可以解約，甚至可以換約，也不必做實價登錄，在漫長的銷售期間，價格資訊對於消費者來說幾乎是不透明不公開，無法透過實價登錄網站查詢，失去實價登錄的意義。新修正的《平均地權條例》規定：『銷售預售屋者，應於簽訂或解除買賣契約書之日起三十日內，向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄資訊。但委託不動產經紀業代銷者，由不動產經紀業辦理簽訂買賣契約書之申報登錄資訊。』，要求預售屋無論在「銷售出去」或是「銷售後解約」，都必須做實價登錄，藉此防堵建設公司故意利用先將預售屋銷售出去把價格登高後，再私下解約的炒作情形發生。」

捐印法律手冊普及新修正《平均地權條例》知識

　　由於新修正的《平均地權條例》提高了打房的熱度，對於民眾購買房地產投資或自住的權益影響甚鉅，永然文化出版公司於民國112年7月再版的《代銷‧仲介紅不讓──代銷‧仲介業法律與行銷成功雙秘笈》一書，特別將修正後的《平均地權條例》及相關子法列入書中，進行大幅度的修訂與補充，將法規條文及實務行銷加以結合，讓民眾能夠掌握最新的法律知識。

　　此外，鑑於《平均地權條例》此次修正影響不動產買賣甚鉅，永然聯合法律事務所所長李永然律師特別企劃《平均地權條例新修正法律手冊》，由永然聯合法律事務所桃園所許啟龍主任律師擔任主編、永然聯合法律事務所台北所陳宜鴻主任律師擔任副主編，聯手永然聯合法律事務所台北所陳淑芬律師、黃介南律師、翁呈瑋律師、林彥廷律師、郭佩宜律師、桃園所許淑玲律師、張雅蘋律師及高雄所吳任偉律師、朱萱諭律師及永然地政士聯合法律事務所李廷鈞經理共同執筆，解析預售屋、新成屋新制規定。手冊的內容包括：《平均地權條例》如何約束投機炒作不動產市場的行為；預售屋、新建成屋換約轉售的禁止；私法人買受住宅採「申請制」的相關規範及配套措施；檢舉獎金制度的規範；對預售屋實價登錄的規定；代銷業者、仲介業者及相關人等要注意哪些事項；得例外讓與或轉售預售屋及新建成屋的情形……等。

　　《平均地權條例新修正法律手冊》由永然法律基金會捐印，民眾可透過永然文化網站了解索取方式：http://book.law119.com.tw/

　　每個人都希望有個良好的住所安身立命，希望政府能展現決心，用對方法抑制房地產炒作，維護合理的房價，另外推動適宜的「社會住宅」政策，藉以保障人民的「居住權利」。