出售由繼承、受贈而取得的房地，出售時都會被課高額的稅嗎？ @ 李廷鈞地政士-永然地政士聯合事務所

文◎李廷鈞地政士、劉芝容地政士

台灣近年來因為人口老化與房價跌幅小，年輕人買不起房，等著繼承父母的房產或是由父母贈與給子女，故導致繼承與贈與案件的數量年年攀升，而其中也有很多民眾是為了規劃資產做「節稅」的考量。但「房地合一」上路後，不管是繼承或是受贈的不動產，在出售時反而會被課高額的稅！

自民國105年起實施的「房地合一課徵所得稅」制度，房屋及土地出售時，應計算房屋、土地全部實際獲利，並減除已課徵土地增值稅的土地漲價總數額後，就餘額部分課徵所得稅。而所謂「實際獲利」，在買賣指的是實際的賣價扣掉成本(當初取得的買價)所得的獲利；但在受贈或是繼承的時候，所謂的「成本」卻是繼承或受贈當時房屋的評定現值及土地公告現值，按政府發布的消費者物價指數調整後的價值。因房屋的評定現值與土地公告現值往往比市價低很多，故由受贈或繼承取得的房地要出售移轉時，就會因取得成本低，「實際獲利」高，而被課較高額的稅，相當不划算。

但是，並非所有繼承而來的房地在出售時都會適用「房地合一新制」來課較高額的所得稅，還是要符合一定條件，如：財政部104年台財稅字第10404620870號解釋令，納稅義務人在105年1月1日以後交易因繼承取得的房地，符合下列情形之一者，非屬《所得稅法》第4條之4第1項各款適用範圍，應依同法第14條第1項第7類規定計算房屋部分的財產交易所得併入綜合所得總額：

交易之房屋、土地係納稅義務人於民國103年1月1日之次日至民國104年12月31日間繼承取得，且納稅義務人及被繼承人持有期間合計在2年以內。
交易之房屋、土地係被繼承人於104年12月31日以前取得，且納稅義務人於105年1月1日以後繼承取得。

而自「房地合一新制」上路後已超過兩年，故現行只要納稅義務人是在民國105年1月1日前取得，皆為持有已超過兩年，適用「舊制」。

相反的，若因繼承取得的納稅義務人於105年1月1日以後取得房地，則會分為被繼承人取得日是104年12月31日以前還是以後，而有不同的適用。

若被繼承人取得日是105年1月1日以後：適用房地合一新制。
若被繼承人取得日是104年12月31日以前：依據《所得稅法》第14-4條及上開解釋函令，因繼承、受遺贈或配偶贈與取得之房屋、土地，得將被繼承人、遺贈人或其配偶之持有期間合併計算，故適用舊制。

另外，值得留意的是，很多繼承取得房地的納稅義務人不知道，依上開解釋函令，若交易的房地屬新制課稅範圍，且符合新制自住房屋、土地之規定者，納稅義務人也可以自行選擇要採新制或是舊制。舉例說明如下：(註)

甲君於103年10月購入A屋，後於104年10月過世，由其子乙君繼承A屋，並於105年3月出售。乙君104年10月取得A屋至105年3月出售，持有期間約5個月，經併計被繼承人甲君之持有期間1年後，亦僅約1年5個月，未逾2年，但乙君繼承取得A屋係於104年12月31日以前，符合上開財政部解釋函令規定，故乙君出售A屋的交易所得適用舊制課稅。