出售繼承房地宜善用節稅 @ 李廷鈞地政士-永然地政士聯合事務所

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永然地政士聯合事務所李廷鈞地政士

根據民國109年11月9日經濟日報A12版記者翁至威「出售繼承房地，節稅有撇步」等報導，財政部高雄國稅局表示，交易繼承房地「適用舊制案件」，如果符合「設有戶籍」、「實際居住滿六年」、「無出租或供營業使用」等三大條件，可自行選擇是否改按房地合一新制課稅。因為官員表示，由於新制對於自用住宅有新台幣400萬免稅額，有機會可以省稅，民眾也可以依據自身情況來做評估。

房地合一自2016年上路開始，針對房地交易分為新、舊制兩種方式，取得時間點會影響所適用的課稅方式，如果在2016年1月1日之後取得、或是在2014年1月2日之後取得且持有時間未滿兩年，都要依照新制課稅。換言之，如果是繼承房地，取得成本以「繼承時之現值」計算。

但是因為繼承房地時間點通常不可控，因此財政部過去也透過解釋令表示，交易繼承房地如果符合三項條件，僅過原本適用「舊制」規定，也可以自行選擇是否改按「新制」課稅。

首先，個人或配偶、未成年子女必須在該房地設有戶籍；其次，必須持有房屋且實際居住滿六年，而且不能有出租、供營業或執行業務使用等情形。

符合條件者，官員表示，新制提供自住房屋新台幣新台幣400萬元的免稅額，超過的部分則按最低稅率10%來課徵所得稅，有機會達到省稅效果。

國稅局舉例，父親2012年8月1日購入一處房地，之後不幸於2016年3月1日過世，該房地由兒女繼承，女兒隨後2018年8月1日出售，此時該房地原本應該屬於適用「舊制」，計算房屋部分併入財產交易所得，隔年5月併入綜合所稅申報。不過女兒認為，她和父親的持有和居住期間達六年，符合自住房地，採用「新制」較為有利，這時他可以選擇新制來課稅。不過房地合一申報期間移轉登記次日起算30內，並非隔年五月申報，這種情形，必須在30日內辦理申報。

筆者提醒民眾，繼承取得房地，如果被繼承人繼承人取得時間，是在2016年1月1日之前，繼承發生在2016年1月1日之後，透過財政部上面的解釋令，可以自行選用「新制」或「舊制」，一般來說，因為舊制土地部分不課稅，照理來說，應該是用舊制較為划算，但如果符合自用，因為有新台幣400萬免稅額，因此如果符合新制自住的條件，不妨也可以選用「新制」來申報，藉以享用免稅的優惠。