永然地政士聯合事務所施雱文地政士
根據民國(下同)109年11月20日經濟日報A14版記者翁至威所撰「共有土地買賣多數決門檻提高」的報導，為保護民眾權益，內政部於109年11月19日部務會報通過修正《土地法》，針對共有房地同意處分的多數決比例，將從過半同意提高到三分之二同意，且僅限「買賣」案件，以避免少數土地共有人權益遭侵害。內政部表示修法草案後續將送政院審查後，再送立法院審議。
土地或建物常會因繼承等原因，形成由多人共有。內政部表示，依據現行《土地法》第34條之1規定，共有土地或建物，如經所有權人持分過半及人數超過半數同意，可將該房地全數出賣。但過往發生地主以假交易真炒地，或移轉給安插人頭等方式增加同意比例，侵害其他不同意的共有人權利。
為兼顧共有人權益，同時促進共有房地有效利用，內政部將修正《土地法》第34條之1，針對共有地的處分方式，現行規定處分、變更及設定地上權等，都可採「多數決」，但過去有些案件經多數決同意採設定地上權等方式處分，不同意者實際收到的租金、權利金很低，使用土地的權益卻受限，因此這次修法將多數決限縮在買賣案件。
其次同意比例原本規定持分及人數皆須超過二分之一，未來人數提高為皆須超過三分之二；若持分超過四分之三，才不計算人數，藉此保障少數土地共有人權益。透過人數門檻的調整，一方面避免同意賣出的共有人，透過增加人數的方式來達到門檻，另一方面也希望共有人之間能更積極凝聚。
此次《土地法》修法也針對因「天然流失」而消滅的私有土地，若土地回復原狀時，明確規定如何將「浮覆地」回復產權，可在回復原狀日起十年內，向土地所在登記機關申請回復產權；或因已被管理機關出售、公用導致無法回復產權時，可改以金錢補償。所謂的天然流失，是指私有土地因為天然變遷變成湖泊、河道等情形。
新修正草案規定雖然提高多數決門檻，但是並不意謂多數人可以用不正當方式處分，如果多數共有人的決定顯失公平者，少數不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。 期待此次新修正《土地法》草案可以促進土地利用的，又能兼及保障少數共有人之權益。
不過永然聯合法律事務所李永然律師有不同看法，由於土地陷入「共有」，往往要形成共有人一致決非常不容易，原本共有人數過半，持分過半，即可決議出售，並賦予不同意之共有人享有「優先購買權」，已足保障，現將之提高人數及持分要達到三分之二以上，必影響共有土地的處分！
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