李廷鈞地政士-永然地政士聯合事務所

永然地政士聯合事務所 李廷鈞地政士

    根據民國110年2月28日聯合報A8版記者戴瑞瑤「高齡化，以房養老逆勢降溫」、110年2月26日經濟日報A11版記者葉憶如、邱金蘭「以房養老降溫，增幅放緩」等報導，根據金管會最新公布的銀行辦理以房養老統計，2020年底貸款的件數和額度雖然有所成長，但是僅二成，低於2019年的三成，近幾年成長逐漸趨緩的原因，部分業者歸咎於長壽風險及繼承等問題，讓「以房養老」增幅逆勢放緩，直言銀行推動相關業務需要政府更多的支持。

    所謂的「以房養老」貸款，正式名稱為「不動產逆向抵押貸款」，主要是高齡者將自己名下房屋向銀行抵押貸款，銀行按月支付「養老金」，目前國內共有14間銀行開辦，但主要集中於「公股銀行」，像是合庫、土銀、台企銀、一銀、華銀等等，每家銀行承作條件均不相同，多數則限制在60歲以上，其年限30年，貸款成數最高則為七成，至於利率則在1.4~2.5%之間。

    根據統計，2017年以房養老貸款款件數和金額大幅各增加79%及86%；2018年增幅個為37%及42%；2019年降至各為32%及34%，去年則各為18.7%及21.1%，顯示雖仍為增加，但增幅放緩。

    業者整理以房養老推動面臨的障礙，主要是：(1)銀行擔心貸款人太長壽，活得越久領取的錢超過原先貸款預期的長壽風險；(2)如果擔保品房屋價值大跌，銀行給付養老金銀行也會面臨損失；另外貸款人也會擔心未來子女繼承的爭吵風險、以及有土斯有財的觀念，也會讓貸款人因而卻步。

    銀行公會於2016年曾經建議包括提撥專款設立「保險基金」，對於借款人終老出售房屋所得款項不足清償貸款本息差額的風險，並且針對長壽的問題，建議法務部將《民法》第881條之4最高限額抵押權不得超過「30年」的規定透過修法延長，建議內政部提供借款人遷籍、死亡等戶籍資訊轉「聯徵中心」建檔以利銀行查詢，但目前仍未獲回應。

    筆者認為，當初以房養老的目標族群，隨著醫學發達，現代人又注重養生，人活得越來越久，已經成為未來可以預見的現象，為了避免退休後沒有收入來源的老人，沒有經濟來源，鼓勵將名下房產逆向抵押給銀行，不過另一方面，如果壽命太長，在有生之年，銀行仍需支付養老金的時間太長，銀行所面臨的風險增大，這也是將來推動「以房養老」的政策，恐怕會臨新的挑戰。

    永然聯合法律事務所李永然律師也曾為客戶處理過「以房養老」，對於金融機構接受老人將名下房產設定「最高限額抵押權」給銀行，銀行將款項貸予老人；將來老人往生後再由銀行做後續處理，這種制度立意固然良好，但銀行須因應環境變遷，適度調整，再加上宣導，才能讓「以房養老」業務，有更好的成長。