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永然地政士事務所黃興國地政士

依據民國105年10月12日聯合報B2版記者張世杰所撰「迷你倉庫定位 北市府建議開新行業別」的報導,迷你倉庫在國外屢傳失火案例,單是台北市已有40處,能否設置住宅區,引發關注。台北市府將建議訂定新的行業別「自助儲物空間業」,納管迷你倉庫業者。另外,台北市議會財政委員會也決議,台北市府須訂定規範,迷你倉不可設於住宅區,住商混合區也須有條件設置。台北市商業處日前已認定迷你倉庫業者應屬倉儲業,依《北市土地使用分區管制自治條例》,倉儲業僅能設置在第2、3工業區及倉儲區,若於住宅區即違法。商業處統計,目前全台共有82處迷你倉庫,北市就有40處,占近5成。台北市商業處長蔡宗雄說,經濟部擬認定迷你倉庫為新行業別,台北市將配合中央,透過土地使用分區管制把關。

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2016年8月出刊的「東西名人WE:PEOPLE雜誌8月號」針對父親節的特別企劃,採訪了李永然律師與李廷鈞地政士父子檔,全文內容如下:

子承父志,傳遞善的能量

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永然地政士事務所黃文賢顧問

民國105年10月10日經濟日報A4版記者郭及天所撰「房市冷,雙北待售屋高掛」的報導:今年以來房屋交易量持續下滑,待售屋比例攀升,房屋量最大的雙北市,目前約每37間住宅就有一間在房仲或網路通路上銷售,以雙北市各行政區來看,台北市待售戶數占住宅存量比最高的「中山區」,達3.6%,「北投」、「內湖」及「大安區」也超過3%,發展成熟行政區「萬華區」及「大同區」,則在2%以下。其中新北市林口區更是每12間住宅就有一間在市場上銷售,是雙北市賣壓最大的行政區,遙遙領先居次的三峽5.3%、八里4.9%,房地產業者指出,區域中待售戶數多,特別不少區域都屬於房價「超漲區」,在房價下修階段競價出場壓力大。

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永然地政士事務所黃興國地政士

依據民國105年9月12日經濟日報A4版記者邱金蘭所撰「弱勢悲歌 28戶穴居地下」的報導,面對外界龐大的要求房屋稅改革聲浪,財政部與內政部已經組成跨平台小組,,本專題邀請學者專家提供建言、及其他國家他山之石,前瞻房屋稅未來改革方向。東吳大學講座教授陳冲建議,地方政府不可回溯、不可逾越法律授權;對於中央,他則建議,稅基往上調了,稅率就要降下來,法制研修過程也要聽聽「租稅人權」學者專家意見。表示,房屋稅是持有稅,跟交易稅不同。像土地增值稅、契稅等交易稅,課稅時不論如何都不會影響人民生存權,因有現金進來,拿一部分繳稅還可承擔,但持有稅,是沒有收益情況下要繳稅。

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永然地政士事務所黃興國地政士

依據民國105年10月5日蘋果日報A4版記者何柏均、陳建緯、陳鼎仁所撰「弱勢悲歌 28戶穴居地下」的報導,台北市內湖區一棟老舊公寓地下室,竟被隔成二十八間出租雅房,每間房間分在約五十公尺長的中央走道兩旁,走道上滿是雜物,冰箱、廚櫃、瓦斯爐、洗衣機穿插其中,也有不少人直接晾起衣服。蘋果日報記者直擊該城寨濕熱中帶著腐臭味撲鼻而來,中央走道變成各家廚房,堆滿溢出雜物,甚至晾滿衣服,此處住戶多為獨居老者、低收入戶,在沒有對外窗的窄房,靠著抽風機求生續命,卻抽換不了弱勢族群的穴居窘境。

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依據民國105年10月4日工商時報A5版記者蔡惠芳所撰「不動產市場新藍海-少子化趨勢 全齡宅興起」的報導,少子化趨勢,加上台北市進入高額不動產持有稅的時代,使得一些大型建商未來的產品策略,紛紛改弦易轍。除了手中位於台北市的「末代」絕版大戶豪宅陸續開發完成之外,未來將不再推出百坪大戶豪宅,而是改推2~3房的中低總價中小宅,甚至走向「全齡宅」的創新產品,全力轉彎。冠德建設、興富發建設、遠雄建設等大型知名建商,正在積極調整產品策略,陸續結案手中的豪宅大戶新案之後,將全力耕耘2~3房中小宅,甚至冠德、遠雄,已轉向訴求0歲~100歲都適合居住的「全齡宅」,來開發潛在客源。

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依據民國105年10月3日工商時報A1版記者王姿琳所撰「避遺產稅 小心反補繳贈與稅」的報導,為避免繳納高額遺產稅,許多人會在生前透過財產移轉方式做租稅規劃,但小心聰明反被聰明誤!財政部表示,現行遺產稅免稅額新台幣(以下同)1,200萬元,另有配偶、直系血親等扣除額,只要遺產總額低於免稅額,就會被核定為「免稅案件」;然而,若透過「贈與」等方式移轉財產,反而有被補徵贈與稅的可能。

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民國105年10月2日經濟日報A4版記者楊文琪「刺激投資,高鐵站區地租減收」的報導稱:台北市政府狂打「五大案」的後遺症顯現,不只台北市的土地開發案沒有廠商願意投標,連中央的土地開發招商案也受到影響,加上房地產景氣不佳,廠商投資卻步,為提高投資誘因,並降低業者成本,交通部高鐵局決定,高鐵站區標租土地的租金和設定地上權案土地租金,都將給予減收優惠,依《高速鐵路計畫區段徵收取得土地逕為使用收益及處分租金率計收基準》規定,已獲交通部核定並公告發布,明定公開標租及設定地上權的案件,都可適用土地租金上限減收機制,希望政府與投資人在合法及公平合理機制下,共同促成「高鐵特定區」的建設發展,並降低投資人對於申報地價漲幅變動風險所造成的投資疑慮。未來「高鐵特定區」土地辦理公開標租案件的租金率,以當期土地申報地價5%為下限;地上權招商案件的土地租金率,則以當期土地申報地價1%~5%為原則,並就個案財務特性及權利金配套規劃,作為公告招商條件,案件簽約後,在土地申報地價單次或累計連續兩次漲幅超過50%時,承租人或地上權人可依契約提出租金減收申請,經交通部高鐵局同意,且不低於所應負擔稅捐規費情形下,得就超過50%部分予以減收,甚至免收,減收期間為當時法定的申報地價調整年期,且沒有減租次數限制。

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永然地政士事務所黃文賢顧問

民國105年9月22日自由時報c3版記者徐義平所撰「北市東區店租每坪2.6萬,全台實價租金最高」的報導稱:台北市東區店租回溫因,根據台北市實價揭露最新資訊來看,實際在台北市忠孝東路四段211~240號,105年有兩筆租金實價行情,5月有日系化妝品業者承租18.93坪店面,月租新台幣40萬元,換算每坪租金約新台幣2.1萬元,而原本該店由韓系化妝品業者承租,另外一間店面從實價揭露的資料判斷,105年8月資料顯示實價租賃紀錄,租賃面積約28坪,月租金約新台幣75萬元,平均計算每月每坪租金約2.6萬元,更是今年全台店面實價租金單價最高的,榮登今年店租王。

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永然地政士事務所黃興國地政士

依據民國105年9月28日工商時報A10版記者朱漢崙所撰「房屋稅衝擊 建商向銀行爭取展延還款」的報導,房屋稅衝擊,已讓不少建商不得不向銀行爭取再多給一年期間展延還款。金融業人士透露,由於公告地價飆漲以及計稅方式改變,已帶動大面積豪宅的房屋稅飆高,不僅使建商進入寒冬期,更因此不得不向銀行爭取展延還款,目前已有不少指標大型行庫收到這類展延貸款申請。銀行業者透露,上述向銀行展延還款的建商,其中有不少也同步向地方政府爭取延後取得「使用執照」來避風頭,這也意味建商的完工期限將往後拉長半年至一年。

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依據民國105年9月27日工商時報A8版記者朱漢崙所撰「延宕20年 正義國宅都更案啟動」的報導,不動產寒冬中,首件具代表性,可說今年以來最大的都更案即將出籠。金融圈消息人士透露,歷時20年、位於台北捷運忠孝復興站旁的「正義國宅」都更案,終於將取得建造執照;該案將由土地銀行與三圓建設攜手合作,一取得建造執照後,馬上會啟動聯貸籌組,目前暫訂聯貸金額為新台幣100~110億元。該都更案整個地坪將超過1,500坪,擬採取「住商複合大樓」模式動工,其中地上1至4樓規劃作為商場,5樓以上為住宅。

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依據民國105年9月24日中國時報工商時報B2版記者張潼所撰「內湖海砂屋都更案 終盼回家曙光」的報導,歷時16年,內湖區「聯邦合家歡富貴區」海砂屋都更案昨天舉辦動土典禮,將興建地上15樓、地下2樓的住宅,預計2019年完工。當地住戶「自組更新會」,終盼到「回家」曙光,北市副市長林欽榮也說,此案也帶給市府教育意義,日後要提升行政效率,不只做公辦都更,也要協助民辦都更加速。合家歡富貴區原有8棟建築物(共250戶),2000年經台北市土木技師公會認定為海砂屋,2003年被北市府畫定為更新地區,直到2014年才通過「都市更新事業計畫」及「權利變換計畫」,並領得建造執照。

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依據民國105年9月21日蘋果日報工商時報A8版記者劉朱松所撰「全台首例 台中採BOT模式蓋社會宅」的報導,全台首例採用興建營運移轉(BOT)模式辦理的台中市西屯區惠來厝段社會住宅興建案,台中市政府第2度公告招商,將興辦社會住宅300戶,最低民間投資金額為新台幣11億元,特許年期53年(含興建3年、營運50年)。台中市都發局長王俊傑希望國內建商及壽險等公司踴躍遞件投標。另在附屬事業經營部分,市府允許投資廠商在符合都市計畫土地使用分區管制規定下,發揮自身創意,構思附屬事業的經營形態,如旅館、租賃權住宅,及老人養生村等。至於土地租金訂有「酌減機制」,其營運權利金,將視業者每年營運收入狀況,按一定比例計收,市府希望給予投資者適當且合理的投資利潤。

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依據民國105年9月16日蘋果日報A8版記者張欽所撰「門前鋪石 市府沒拆 法院判拆」的報導,前三軍大學退休日文教師左秀靈,其位於台北市通北街某社區一樓住家,一旁緊鄰社區花圃,他18年前將陽台女兒牆開了扇門可直抵花圃,並於花圃加設石塊化身步道,後雖遭台北市建管單位查核但沒被拆,不料,鄰居以佔用社區法定空地,提告要求回復原狀,台灣台北高等法院判左翁敗訴,台灣台北地院日前並裁准強制執行移除門檻前磁磚及花圃石塊。

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依據民國105年9月20日經濟日報A13版記者劉懿慧所撰「房屋無償出借營業 仍須報稅」的報導,個人自有房屋若是無償出借給他人使用,供營業或執行業務者使用,應參照當地一般租金行情,計算「租賃收入」,並繳納綜合所得稅。財政部南區國稅局表示,將財產無償借與他人使用者,應由雙方當事人訂立「無償借用契約」,經雙方當事人以外的二人證明確實是「無償借用」,並依《公證法》規定辦竣公證,且非供營業或執行業務使用,就可免申報租金收入。而「他人」意指本人、配偶及直系親屬以外的個人或法人。

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依據民國105年9月16日經濟日報A14版記者林潔玲所撰「預售屋先賣後買 別算錯所得」的報導,由於購買預售屋是取得不動產「預定買賣權利」,出售預售屋的財產交易所得應以該「權利」的成交價額,減除原始取得成本及必要費用計算。但個人出售預售屋後又購買另一預售屋,計算財產交易所得時,不得視為整體交易扣除成本。

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依據民國105年9月13日經濟日報B3版記者劉懿慧所撰「土地重劃期間使用 要稅」的報導,財政部指出,《土地稅減免規則》第17條規定,區段徵收或重劃地區內土地,於辦理期間致無法耕作或不能為原來之使用而無收益者,其地價稅或田賦全免;辦理完成後,自完成之日起其地價稅或田賦減半徵收二年,重劃主管機關於土地交接後30日內列冊送交該管稅捐稽徵機關依法減免,免由土地所有權人提出申請。

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依據民國105年9月5日中國時報B3版記者蕭博文所撰「3樓漏水 4樓屋主判賠210萬」的報導,台北市士林區某公寓3樓何姓住屋主不滿天花板頻漏水,導致出租金額遭砍價,向台灣士林地院起訴請求進入4樓修繕,並要求4樓陳姓屋主住處賠償租金減少損失。台灣士林地方法院採信台北市結構技師公會鑑定結果,認定3樓漏水肇因於4樓管線漏水,法院判決陳男應容忍何男入屋修繕,並賠償租金損與修繕費用共新台幣210萬餘元。

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永然地政士事務所黃興國地政士

依據民國105年8月29日蘋果日報B3版政治中心所撰「政院版 社會宅擬2成供弱勢」的報導,為達到蔡英文總統興建20萬戶社會住宅政見,行政院會原本要通過《住宅法》修法,但當時多個公民團體抗議,社會宅保留給弱勢比率未達3成,還拿掉原來12項弱勢認定標準,閣揆林全只好臨時抽掉。行政院高層坦言,若保障弱勢比率提高到3成,仍保留認定標準,一來地方政府難以負擔經費,二來當地居民也會抗議影響房市,反而無法興建。社會住宅推動聯盟批,擔心抗爭就不顧弱勢,根本本末倒置,若政府執意如此,不排除再上街頭。

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永然地政士事務所黃興國地政士

依據民國105年8月29日蘋果日報B3版記者陳世峰所撰「都更減稅期 北市爭延至4年」的報導,近來許多專家、學者、業界人士皆對房屋稅多有批評,台北市長柯文哲更直言,前朝訂定的新版標準單價,是反都市更新的稅法。台北市正研議與中央協調,將《都市更新條例》46條中規定:「更新後地價稅及房屋稅減半徵收2年」,擬延長至4年,不讓過高的房屋稅成都更絆腳石。

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