李廷鈞地政士-永然地政士聯合事務所

永然地政士聯合事務所   常晉誠

    根據民國（下同）110年10月1日經濟日報A記者葉憶如「不動產金檢 揪出四大缺失」的報導，行政院金管會與央行聯手打炒房，109年12月中開始祭出專案金檢，總計查核幾十家銀行與三家票券公司，金管會於110年9月30日表示，查核報告已經完成，並揪出包括養地或讓企業主購置多房卻用自用住宅貸款條件等四大缺失，已函請所有銀行與票券公司檢視自身是否有類似情形，並強化相關風險管理機制。

    銀行四大缺失：

    1.屬於購屋貸款部分，企業戶已持有多筆或短期辦理多筆購屋貸款，未證實查證購屋用途合理性，就以購置自用住宅貸款條件核貸。

    2.購地貸款，銀行沒有向借戶徵提明確動工時程，或是借戶多次辦理續約展期，銀行未有校督導借戶依約動工，導致放貸後幾年都還沒動工，即俗稱「養地」。

    3.餘屋貸款部分，有銀行對於餘屋承作條件並沒有符合內部規範，也沒有建立例外案件的管理機制。

    4.工業區土地貸款部分，銀行沒有向借戶徵提新建或開發企劃，或是所徵提的企畫內容其實不明確，銀行卻仍然核准放貸。

上述報導提到銀行四大缺失，在業界中以生根多年並已成為常態，在銀行角度只要借款人有薪資證明、財力證明、存款有資金並有流動等都是屬於有能力還款人，核准的空間與核貸金額(成數)會相對較高；其次銀行因有業績壓力即使借款人還款能力不高，也會促進貸款案件成交而降低核貸金額。如政府有打炒房之決心，其一重點應放在銀行貸款部分，因為無論是投資客投資不動產或是企業養地，都會與銀行辦理貸款，既可以等待時機再適當售出賺取利益，也可以與銀行保持經常合作之後，要貸款時，就可以得到較優惠利息，也容易取得貸款。