李廷鈞地政士-永然地政士聯合事務所

 永然地政士聯合事務所 施雱文地政士

  根據民國108年11月8日工商時報A17版記者林昱均所撰「房地合一制小屋換大屋免稅」財政部賦稅署指出，在房地合一新制下，個人換屋、買賣自住不動產，也可申請適用重購退稅優惠。

     房地合一「重購退稅」要符合三大要件，第一是出售前一年沒有做為租賃、營業或執行業務使用。第二是個人或其配偶、未成年子女設有戶籍並居住。第三是出售舊房地與重購新房地的移轉登記日要在「兩年」內。不過，如果選用重購退稅，「5年」內所購房屋不得改作其他用途或再行移轉。

  房地合一所得制是在民國105年高房價時期所推出的稅制，參與訂定法規的財政部官員表示，其宗旨在於讓房市「軟著陸」、回歸到剛性需求並抑制投機性炒房。

   按照房地合一所得稅制，如果我國個人要轉賣不動產，持有1年內出售須課徵45％財產交易所得稅率、1～2年內出售為35％、2～10年為20％，10年以上一律為15％。我國企業轉賣不動產則是針對財產交易所得一律課徵20％、不分年限，但必須併入年度營利事業所得額，於次年5月辦理結算申報。

    房地合一所得稅制也訂定重購退稅與自住減免條款。自住減免指的是如果個人或其配偶、未成年子女設有戶籍，持有並實際居住連續滿6年，且無供營業使用或出租，轉賣時課稅所得在新台幣400萬元以下免稅，超過新台幣400萬元部分則按10％稅率課徵。舉例而言，如果A先生在民國105年購入一戶新台幣800萬元房屋自住，並在民國108年以新台幣1,500萬元賣出，即為新台幣700萬元所得，且A又在110年購買新屋新台幣1,200萬元並同時符合兩項優惠要件。

  按照自住減免規定，A的第一戶房屋賣出時可享新台幣400萬元免稅額、等於只有新台幣300萬元要按10％稅率課稅，實際稅負新台幣30萬元。但因為A有換屋、可併用重購退稅規定，價格低的房屋換價格高的房屋免稅，因此A可採先繳後退、形同零稅負。過去舊制不動產交易所得認列成本較為困難，還要檢附過去買賣契約，但是我國房地合一搭配實價登錄機制，多數成屋最終買賣價都能夠追查到，有效掌握稅基。

  筆者以為，善用節稅方式為自己省稅，若有疑問一定要請教相關之專業人士，合法主張自己之權利！

　　永然聯合法律事務所李永然律師也認為，房地合一所得稅制比較複雜，永然文化公司也出版兩本專書，反應不錯，民眾面對這方面問題，還是要謙卑對待，注意「節稅」！